L’étude de sol pour vendre un terrain à bâtir

Parce que la succession des sécheresses et des pluies sur des sols argileux peut aboutir à une maison fissurée, voire inhabitable, le vendeur d'un terrain à bâtir situé dans une zone exposée doit dorénavant fournir à l'acheteur une étude de sol. Celle-ci sensibilise l'acheteur au phénomène de retrait-gonflement et l'informe des bonnes pratiques pour construire en terrain argileux. Le but est d'informer pour mieux protéger et, in fine, de limiter les sinistres aujourd'hui nombreux.

Est-il obligatoire de faire une étude de sol ?

Dans certaines zones, l'étude de sol est obligatoire. Partout ailleurs, elle est vivement conseillée.

Où l'étude de sol est-elle obligatoire ?

L'étude géotechnique s'impose pour un terrain situé dans une zone à risque, en pratique une zone de sols argileux. Les sols argileux sont présents sur une grande partie du territoire (les zones les moins concernées sont la Bretagne, les Vosges, le Massif central, les Pyrénées, les Alpes et la Corse). La carte d'exposition au phénomène de mouvement de terrain différentiel publiée identifie quatre zones :

1. zone d'exposition forte ;
2. zone d'exposition moyenne ;
3. zone d'exposition faible ;
4. zone non argileuse.

La zone d'exposition forte est celle où la probabilité de survenance d’un sinistre est la plus élevée et où l’intensité des phénomènes attendus est la plus forte. En zone d'exposition faible, les sinistres sont possibles en cas de sécheresse importante, mais ne doivent concerner qu'un petit nombre de maisons. Enfin, là où les cartes géologiques n’indiquent pas de présence de terrains argileux en surface, l'exposition au risque de retrait-gonflement est estimée nulle.

L'étude de sol est obligatoire dans les zones où l'exposition au risque est qualifiée de moyenne ou forte, soit environ 48 % du territoire. Selon une étude du Commissariat général au développement durable (CGDD) réalisée en 2021, sur les 19,2 millions de maisons individuelles en France métropolitaine :

• 10,4 millions, soit 54,2 % sont en zone d’exposition moyenne ou forte ;
• 5,3 millions de maisons se situent en zone d’exposition faible.

Même en zone d'exposition nulle, la situation géologique, présence locale de lentilles, de veines ou de placages argileux non référencés sont des facteurs qui peuvent suffire à provoquer des désordres ponctuels. D'où l'intérêt de réaliser une étude de sol partout en France dès lors que le terrain mis en vente est destiné à accueillir une maison.

Comment savoir si un terrain est soumis à étude de sol ?

Pour savoir si un terrain se situe dans une zone à risque, il existe un moyen simple, rapide et gratuit : il suffit d'utiliser l'outil proposé par le site officiel georisques.gouv.fr pour réaliser votre état des risques réglementés pour l'information des acquéreurs et des locataires (ERRIAL). Il suffit d'indiquer l'adresse du terrain et vous obtenez en une minute un document qui tient lieu à la fois :

1. de diagnostic sur l'état des risques et pollution ;
2. d'état des nuisances sonores aériennes ;
3. d'indication du degré d'exposition au risque de retrait-gonflement du sol (fort, moyen, faible ou nul).

Lorsque le degré d'exposition au risque inhérent au sol argileux est fort ou moyen, le vendeur du terrain doit obligatoirement fournir une étude de sol à l'acheteur.

Hors zone à risque, l'expertise d'un géologue est toujours recommandée

Hors des zones où l'étude de sol est obligatoire, il semble presque inconcevable :

• d'acheter un terrain constructible sans avoir entre les mains une étude de sol préalable. Si le vendeur ne la fournit pas spontanément, l'acheteur doit proposer d'en supporter le coût pour absolument l'obtenir ;
• de faire construire une maison sans faire réaliser une étude de sol de conception.

En effet, la balance coût/bénéfice penche extraordinairement en faveur de l'étude de sol :

• l'étude de sol, au coût raisonnable, permet d'identifier tous les risques liés à la nature du sol ;
• sans étude de sol, les risques de procédés de construction inadaptés au terrain sont grands, la probabilité d'un sinistre élevé et le coût des travaux possiblement prohibitif.

La réalisation d'une étude de sol hors zone à risque est de plus en plus pertinente. En effet, plus le temps passe et plus les meilleurs terrains sont déjà bâtis et plus les terrains restant disponibles peuvent receler des pièges.

L'étude de sol G2 est obligatoire ou recommandée ?

L'étude géotechnique « de conception » G2 n'est pas strictement obligatoire. Toutefois, si elle n'est pas fournie, le constructeur s'engage à construire en respectant des techniques particulières de construction limitant le risque de mouvement de terrain consécutif à la sécheresse et à la réhydratation du sol. En pratique, les constructeurs de maisons individuelles réclament une étude de sol G2.

Construire en terrain argileux est parfaitement possible

Un terrain argileux, même en zone d'exposition forte au phénomène de retrait-gonflement, est parfaitement constructible ! Il s'agit juste de construire votre future maison en respectant de bonnes pratiques. Il s'agit, pour résumer, de renforcer les fondations. Voici quelques recommandations à titre d'illustration :

• les fondations doivent être suffisamment profondes et adaptées (béton armé coulé en continu, micropieux, pieux vissés, etc.) ;
• les sous-sols partiels sont à bannir ;
• il faut désolidariser les fondations d'une construction mitoyenne
• il faut éloigner les végétaux de la maison ou mettre en place un écran antiracine.

Il est également nécessaire de rigidifier la structure du bâtiment (chaînages horizontaux et verticaux, linteaux au-dessus des ouvertures).

Depuis quand l'étude de sol est une obligation ?

Créée par la loi dite Elan du 23 novembre 2018, l'étude de sol s'impose depuis le 1er octobre 2020 :

1. pour toute vente de terrain à bâtir ;
2. pour toute construction ou extension de maison individuelle.

Qui doit faire l'étude de sol ?

L'étude de sol doit être réalisée par une entreprise spécialisée dans les études de sol.

L'étude de sol doit être réalisée par un géotechnicien

L'étude de sol ne peut être réalisée que par un expert géotechnicien ; il s'agit de bureaux d'études géotechniques qui regroupent techniciens et géologues.

Comment faire une étude de sol soi-même ?

C'est hors de question ! L'étude de sol réclame des compétences, des équipements et le respect de normes techniques précises. Des analyses de carottage doivent également être réalisées en laboratoire et interprétées par un géologue. Seul un expert qualifié peut réaliser l'étude de sol, qu'il s'agisse de l'étude préalable ou de conception... et jamais un notaire ne laisserait se conclure une vente avec une étude bricolée par un particulier !

Qui paie l'étude de sol ?

L'étude de sol G1 est à la charge du vendeur

L'étude géotechnique préalable à la vente d'un terrain constructible destiné à accueillir une maison neuve, dite étude de sol G1, est à la charge du vendeur qui doit la faire réaliser et en paie l'intégralité du coût. De manière générale, l'ensemble des diagnostics obligatoires pour vendre un bien immobilier sont payés par le vendeur.

L'étude de sol G2 à la charge de celui qui fait construire

L'étude géotechnique de conception, dite étude de sol G2, nécessaire pour bâtir, est à la charge du particulier qui souhaite faire construire sa maison ou réaliser des travaux d'extension d'une maison ancienne.

Comment se fait l'étude du sol ?

L'étude de sol s'effectue par une visite sur place d'un expert et la réalisation de sondages. Les prélèvements de terre sont envoyés en laboratoire pour y être analysés.

Quelle est la durée de validité de l'étude de sol ?

La durée de validité de l'étude géotechnique préalable est de trente ans si aucun remaniement du sol n'a été effectué. En revanche, l'étude géotechnique de conception prenant en compte l'implantation et les caractéristiques physiques du bâtiment n'est valable que pour le projet en vue duquel elle a été réalisée.

Quel est le coût d'une étude de sol ?

Le prix d'une étude géotechnique G1

S'il est librement fixé par chaque bureau d'études géotechniques, le coût d'une étude de sol préalable, dite « G1 », obligatoire pour vendre un terrain constructible, est d'environ 700 €. Ce coût est supporté par le vendeur, au même titre que l'ensemble du dossier de diagnostic technique qui regroupe l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre.

Le tarif d'une étude géotechnique G2

Le coût d'une étude géotechnique de conception, dite « G2 », nécessaire pour construire une maison ou réaliser une extension représente environ 1 % du montant du projet de construction et est d'au minimum 1 200 €. Le prix varie selon la surface du terrain, son accessibilité, le nombre de sondages à réaliser, le type de machine à mettre en œuvre, l'ampleur du projet de construction, etc.

Ce coût est supporté par le propriétaire du terrain qui s'apprête à faire construire une maison ou à faire des travaux d'extension d'une maison.

Quand fournir l'étude de sol pour la vente d'un terrain ?

L'étude de sol G1 avant vente

L'étude géotechnique préalable doit être annexée à la promesse/au compromis de vente. À défaut de promesse, l'étude de sol doit être annexée à l'acte authentique de vente. Compte tenu des enjeux, nous vous recommandons d'informer les candidats acquéreurs le plus tôt possible, dès lors qu'une négociation s'instaure :

1. en informant du degré d'exposition du terrain au risque de retrait gonflement par la fourniture d'un état des risques dès la visite du terrain/le début de la négociation ; cela renseigne immédiatement le candidat quant au degré d'exposition au risque de retrait gonflement ;
2. dans les zones concernées, en fournissant l'étude de sol avant que le candidat formule une offre d'achat afin que celle-ci soit réfléchie.

L'étude de sol G2 avant construction

L'étude de sol géotechnique de conception, à réaliser avant la construction d'une maison individuelle, doit être idéalement réalisée dès lors que les plans de la maison à construire sont réalisés.

Pourquoi une étude de sol ?

L'étude de sol informe l'acheteur d'un terrain constructible de la nature du sous-sol et des conséquences que sécheresse et pluie peuvent occasionner sur une maison. L'étude de sol doit aussi inciter au respect de technique de construction à même d'éviter les fissures. 

L'étude de sol : pour informer du risque de retrait-gonflement 

L'étude de sol sensibilise l'acheteur d'un terrain au phénomène naturel de retrait-gonflement dont les conséquences sur une maison peuvent être graves.

Le retrait-gonflement, un phénomène naturel fréquent

Le phénomène de retrait-gonflement des sols argileux, dit « RGA », est consécutif à la variation de la teneur en eau dans les terrains argileux. En effet, les sols argileux, telles des éponges, gonflent avec l'humidité et se rétractent avec la sécheresse, ce qui entraîne des déformations du sol. Si certaines régions sont plus touchées que d’autres (Île-de-France, Occitanie, Paca, Nouvelle-Aquitaine), ce phénomène naturel :

• touche l’ensemble du territoire national (aucune région métropolitaine n’est épargnée) ;
• s'étend géographiquement du fait du dérèglement climatique.

Aujourd'hui, la moitié du parc de maisons est susceptible d'être concernée.

Le retrait-gonflement, un phénomène naturel aux conséquences graves

La succession des épisodes de sécheresse réhydratation des sols n'est pas sans conséquences ! En effet, le phénomène de retrait-gonflement entraîne des déformations du sol sous les constructions et par conséquent des désordres sur les constructions elles-mêmes. Les fondations sont affectées et en surface on peut constater :

• des fissurations en façade ;
• des décollements entre éléments jointifs (garages, perrons, terrasses) ;
• une distorsion des portes et fenêtres ;
• une dislocation des dallages et des cloisons ;
• la rupture de canalisations enterrées.

L'intensité des désordres varie selon la nature du sol, la qualité de la construction (surtout les fondations) et de l'intensité de la sécheresse ; dans les cas les plus graves, la maison peut devenir inhabitable.

Dans les cas les plus simples, le coût d'intervention peut être faible : supprimer un arbre trop proche, reboucher des fissures avec un enduit souple. Le plus souvent, l'intervention est plus lourde et onéreuse (travaux sur le gros œuvre et les fondations) ; les travaux peuvent alors atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros. Enfin, dans les cas les plus graves, lorsque le coût du confortement serait disproportionné au regard de la valeur de la maison, la démolition a lieu.

Si le nombre de sinistres est conséquent, c'est parce que jusqu'en 2020, l'étude de sol n'était pas obligatoire et des fondations non adaptées au sol auraient pu être bâties, notamment pour que les professionnels puissent afficher un coût de construction plus attractif.

L'étude de sol : pour limiter les risques et aider à construire en terrain argileux

L'étude de sol doit permettre de faire baisser le nombre et le coût des sinistres en incitant au respect de normes de construction adaptées à la nature du sol.

L'étude de sol : prévenir pour limiter la charge des assureurs, de l’État et des particuliers

Dans un contexte d'aggravation générale des risques naturels du fait du dérèglement climatique, les assureurs, tout comme l’État, veulent privilégier la prévention pour limiter le nombre de dommages et les montants indemnisés.

Rappelons qu'aujourd'hui le coût moyen d'indemnisation d'un sinistre est élevé (autour de 21 000 € en moyenne) ; à raison d'environ 30 000 sinistres indemnisés par an, ce sont plusieurs centaines de millions d’euros qui sont versés chaque année par les compagnies d’assurance pour indemniser les victimes du phénomène de retrait-gonflement. L'avenir n'est pas réjouissant puisqu'à l’horizon 2050, un triplement du coût de la sinistralité sécheresse est attendu !

Par ailleurs, le système actuel d'indemnisation suscite l'incompréhension et les critiques des particuliers. En effet, l'indemnisation, qui repose sur un partenariat privé (les assureurs)/public (L'Etat), nécessite la reconnaissance de l'état de « catastrophe naturelle » dans la commune. Or, cette reconnaissance se base sur des critères objectifs, présence d’argiles sensibles et épisode de sécheresse réhydratation anormal, qui sont loin d'être toujours réunis... interdisant alors la reconnaissance de catastrophe naturelle. Dans cette hypothèse, l'indemnisation peut devenir pour le particulier sinistré le parcours du combattant.

Enfin, la difficulté à être indemnisé s'explique aussi parce que le retrait-gonflement des sols argileux est un phénomène naturel qui ne cause des dégâts qu'après s'être renouvelé plusieurs fois. En pratique, il faut une succession de plusieurs épisodes de sécheresse - réhydratation et les désordres n'apparaissent généralement pas dans les dix premières années qui suivent la construction. Cela signifie concrètement que la majorité des dommages surviennent au-delà de cette période, à un moment où la responsabilité décennale du constructeur pour inadaptation du bâti ne peut plus être engagée.

La situation, insatisfaisante, doit dorénavant évoluer avec l'étude de sol obligatoire qui va permettre de limiter les sinistres en recommandant/imposant des règles de construction adaptées. La vraie solution d'avenir passe par la prévention des sinistres et non par leur traitement, nécessairement complexe, coûteux et partiellement injuste.

L'étude de sol : une aide pour construire en terrain argileux et prévenir les sinistres

La loi prévoit deux types d'étude de sol.

1. L'étude géotechnique préalable qui doit être fournie lors de la vente d'un terrain constructible. Cette étude de sol dite « G1 » :

• identifie les risques géotechniques du terrain : présence d'argile, d'eau, de glissements de terrain, de cavités souterraines, d'un sol trop compressible, etc. ;
• fournit les principes généraux de construction pour se prémunir du risque de mouvement de terrain consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

L'acheteur du terrain a donc une vision des risques possibles de retrait-gonflement du sol ainsi qu'une idée des solutions qui devront être mises en œuvre pour construire ; l'acheteur peut donc décider d'acheter en pleine connaissance des risques et des moyens d'y faire face.

2. L'étude géotechnique de conception qui doit être réalisée pour construire une maison ou une extension. Cette étude de sol dite « G2 », plus approfondie que l'étude de sol G1 :

• prend en compte l'implantation et les caractéristiques de la maison à construire ;
• fixe les prescriptions constructives adaptées à la nature du sol et au projet de construction, en tenant compte des recommandations énoncées lors de l'étude géotechnique G1. Les recommandations doivent limiter au maximum le risque de mouvement de terrain consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

Retrait-gonflement des sols : les particuliers mieux protégés en 2023 ?

Le phénomène de retrait-gonflement des sols argileux abîme tant de maisons et met en difficultés tant de propriétaires et occupants que le sujet fait de nouveau l'objet de toutes les attentions en 2023.

Vers une nouvelle loi pour mieux indemniser les victimes de maisons fissurées

Une proposition de loi visant à mieux indemniser les dégâts sur les biens immobiliers causés par le retrait-gonflement de l'argile a été adoptée par l'Assemblée nationale le 6 avril 2023 et sera prochainement examinée par le Sénat. L’objectif du texte est simple : faciliter l’indemnisation des victimes, aujourd'hui encore complexe et incomplète. 

Vers un rapport pour améliorer la prise en charge des conséquences du phénomène de retrait-gonflement des sols

En parallèle de la proposition de loi actuellement débattue, la Première ministre, Madame Élisabeth BORNE, a, le 13 avril 2023, missionné le député Vincent LEDOUX pour la rédaction d'un rapport sur les conséquences du phénomène de retrait-gonflement des sols, et ce d'ici le 1er octobre 2023. Ce rapport doit notamment :

1. évaluer les aides aux ménages les plus modestes et formuler des propositions pour renforcer leur efficacité. Il s'agira d'explorer les moyens de soutenir les ménages modestes sinistrés non couverts par le régime d'indemnisation des catastrophes naturelles ;
2. faire un état des lieux des mesures de prévention susceptibles d'être mises en œuvre à ce jour et proposer de les compléter si nécessaire. Il s'agira notamment d'étudier les solutions technologiques innovantes en cours de développement en recherchant celles dont le coût serait acceptable ;
3. étudier les voies et moyens de mieux sensibiliser les propriétaires exposés au risque de retrait-gonflement quant à la pertinence de réaliser des travaux préventifs. Il s'agira d'examiner les solutions pour faciliter l'accès des propriétaires aux aides à la prévention existantes, les procédures d'indemnisation des victimes ainsi que l'appui de l’État et des préfectures aux communes concernées.

Le député s'est engagé à proposer « des solutions concrètes pour mieux indemniser les sinistrés, prévenir les dommages et accompagner communes et victimes ».