Créer une pièce de plus dans sa maison

Envie d'une seconde salle de bains ou d'une salle de jeux pour les enfants ? Besoin d'une chambre supplémentaire ? Certains trouvent la solution en aménageant les combles, mais ce n'est pas toujours possible. Reste alors l'extension pour gagner quelques mètres carrés. Mais dans ce cas, on a beau être propriétaire de sa maison, on ne fait pas toujours ce que l'on veut. La connaissance des règles d'urbanisme est essentielle et elles seules détermineront si votre projet est réalisable ou non.

© Turpin longueville

Consulter le Plu

Dans les communes couvertes par un plan local d’urbanisme ( PLU) c'est lui qui régit toute la construction et la rénovation de tout bâtiment dans une commune. Le Plu est un document d'urbanisme local de première importance. En effet, il indique notamment si les zones sont constructibles ou non et fixe l'ensemble des règles applicables aux terrains de la commune. Vous devez donc commencer par sa consultation. A sa lecture, vous comprendrez vite que certaines parcelles disposent potentiellement de droits à construire (coefficient d'occupation des sols ou Cos). Cela ne suffit pas car parfois vous ne pourrez pas exploiter ces droits à construire compte tenu des servitudes de vue ou des distances de recul pour l'implantation. Il faut donc étudier très sérieusement le projet avant de se lancer.

Autorisation pour construire en présence d'un PLU

Vous pouvez créer jusqu'à 40 m² d'extension avec une déclaration préalable de travaux.

Si l'agrandissement est compris entre 20 m² et 40 m² et qu'il porte la surface totale à plus de 150 m² de surface de plancher: il faut demander un permis de construire et recourir à un architecte.

Votre projet doit respecter les règles du PLU,même s'il n'est pas soumis à déclaration préalable. Avant de commencer vos travaux, vous devez consulter en mairie le PLU ou le document d'urbanisme en tenant lieu .

Important: La création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol inférieure ou égale à 5 m2, et d’une hauteur maximum de 12 mètres, vous n'aurez besoin d'aucune autorisation. Ainsi si  vous créez jusqu'à 5 m² de surface supplémentaire, aucune autorisation n'est requise.  Mais attention toutefois aux autres règles imposées dans le PLU.

Surface de plancher : comment la calculer ?

La surface de plancher de la construction s'entend de la somme des surfaces de plancher closes ou couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment (article L. 112-1 du Code de l'urbanisme). Les surfaces occupées par les murs extérieurs ne diminuent donc pas vos droits à construction. L'idée est de ne pas pénaliser les propriétaires qui optent pour des techniques d'isolation thermique extérieures.

En tout cas,  la notion de surface de plancher a pour effet « de dégager un bonus en terme de constructibilité de l'ordre de 10% en moyenne si les règles d'urbanisme locales restent constantes (hauteur, coefficient d'occupation des sols, distances de retrait...) ». Une bonne nouvelle pour vous propriétaires qui projetez d'agrandir votre maison !

Obtenir les autorisations

Si vous souhaitez agrandir votre maison d'une pièce supplémentaire, il vous faut dans certains cas obtenir les autorisations administratives (autorisation préalable ou permis de construire).

Comment obtenir votre permis de construire ?

Depuis le 1er janvier 2022, vous pouvez choisir de déposer votre permis de construire et plus largement votre demande d'autorisation d'urbanisme (déclaration préalable, permis d'aménager, permis de démolir...) par voie électronique pour la réalisation de vos travaux (construction ou extension, ravalement, clôture, abri de jardin, fenêtres, panneaux solaires...).

En partenariat avec le ministère de la Transition écologique et solidaire, Service-Public.fr offre désormais un nouveau service en ligne.Ce service en ligne vous accompagne dans la constitution de votre dossier de demande d'autorisation d'urbanisme et, grâce au mode guidé, vous oriente vers la démarche à réaliser en fonction de votre projet. 

Une demande de permis de construire Cerfa n° 13406   s'établit en quatre exemplaires sur des modèles types fournis par l'administration, auxquels vous devez joindre certains documents : plan de situation, plan de masse, plan des façades, vues en coupe...

Le délai d'instruction de votre demande de permis de construire est en principe de trois mois maximum (deux mois pour les maisons individuelles). Néanmoins, dans des cas particuliers, ce délai peut être majoré.

Comment effectuer la déclaration préalable ?

En tant que propriétaire du terrain ou de l'immeuble sur lequel les travaux sont exécutés, vous devez déposer une déclaration préalable auprès des services compétents. Si vous êtes copropriétaire, n'oubliez pas d'y joindre une autorisation de l'assemblée générale. Cette autorisation, rappelons-le, est obligatoire dès lors que les travaux affectent l'aspect extérieur ou les parties communes de l'immeuble.

Vous pouvez utiliser un service en ligne d'assistance pour constituer votre dossier ou remplir un formulaire. L'assistance à la demande d'autorisation d'urbanisme vous guide pour remplir votre demande de déclaration préalable. En fonction de votre projet, elle vous indique les pièces complémentaires à joindre à votre dossier.

La déclaration est établie sur un formulaire type n° 13404*01 (retiré auprès des mairies, des DDT ou sur le site internet indiquant votre identité, la situation et la superficie du terrain, la nature et la destination des travaux et, le cas échéant, la densité des constructions existantes ou à créer. Le formulaire comporte par ailleurs la liste des pièces à joindre.

Une fois remplie, votre déclaration doit être adressée par courrier recommandé avec AR ou déposée à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés. Vous recevez alors un récépissé de dépôt. Le récépissé de dépôt indique le délai d'instruction (d'étude) de votre dossier, soit un mois à compter de la réception en mairie de votre déclaration. Si vous ne recevez pas de courrier de l’administration dans ce délai, vous bénéficierez d’une décision de non-opposition à ces travaux ou aménagements.

Construire sans autorisation

Celui qui entreprend un ouvrage sans solliciter de permis de construire ou de déclaration préalable, alors que la nature et l'importance de la construction l'imposent, s'expose à une amende  comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d'une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l'article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros. En cas de récidive, outre la peine d'amende ainsi définie un emprisonnement de six mois pourra être prononcé. (Article L 480-4 du code de l'urbanisme)

Pour aller plus loin sur le permis de construire

Pour aller plus loin sur la Déclaration préalable