Le diagnostic plomb pour la vente d'un logement

Lors de la réalisation d'un diagnostic d'exposition au plomb, il s'agit de mesurer la concentration en plomb des revêtements du logement (la peinture essentiellement) et son état de conservation. Les canalisations en plomb ne sont pas concernées.

Comment se passe un diagnostic de plomb ?

Le diagnostic plomb vise à engager la recherche de plomb dans des logements à risque, qui peuvent y être exposés. La présence de plomb n'est pas toujours synonyme de danger, mais il est nécessaire de connaître l'état des éléments concernés.

Quand le diagnostic plomb est-il obligatoire ?

Le diagnostic immobilier plomb porte sur les logements construits avant le 1er janvier 1949. Les logements construits après cette date ainsi que les locaux professionnels ou commerciaux ne sont donc pas concernés.

En copropriété, le Crep porte exclusivement sur les parties privatives du logement, y compris les revêtements extérieurs (les volets par exemple).

Un Crep devait avoir été établi au plus tard le 12 août 2008 pour les parties communes des immeubles d'habitation construits avant le 1er janvier 1949. Vous pouvez en demander une copie au syndic afin de la fournir également à l'acheteur à titre d'information, même si vous n'en avez pas l'obligation.

Quel type de bien voulez-vous vendre ?

Diagnostic risque plomb : quelle durée de validité ?

En principe, la durée de validité du Crep est d'un an. Toutefois, si celui-ci est négatif (lorsqu'il établit l'absence ou la très faible présence de revêtement contenant du plomb), il n'est pas nécessaire d'établir un nouveau diagnostic en cas de revente du bien. Le Crep initial est alors joint lors de chaque vente.

En revanche, si le constat révèle la présence de plomb accessible (peinture dégradée), le nouveau propriétaire :

• doit effectuer des travaux de suppression du risque ;
• si le logement est habité, il doit informer les occupants, en particulier les locataires.

Rappelons que le vendeur n'est pas tenu pour autant de vendre un bien sans plomb. S'il ne fait pas les travaux, il informe l'acquéreur qui achète en connaissance de cause.

Quel est le contenu du CREP ?

L'objectif du constat de risque d'exposition au plomb est de localiser les revêtements dégradés qui sont ainsi susceptibles d'entraîner des risques immédiats d'intoxication par le plomb, car ce dernier est reconnu responsable de causer des maladies telles que le saturnisme. Il permet également de localiser les revêtements plombés non dégradés, qui sont susceptibles d'entraîner des risques en cas de travaux, tels que des poussières et des écailles qui peuvent conduire à l'ingestion et/ou l'inhalation massive de plomb. Le CREP mentionne alors la teneur en plomb dans chaque élément, et précise l'état de dégradation de ces éléments.

Enfin, le constat de risque d'exposition au plomb permet également de mettre en exergue les autres éventuels facteurs de dégradation du bâtiment qui ont été constatés, pour anticiper et envisager ainsi d'éventuels travaux. Ces facteurs de dégradation peuvent être par exemple un plancher ou un plafond qui menace de s'effondrer ou qui s'est effondré, des traces de coulure ou de ruissellements, des traces de moisissures ou des tâches liées à l'humidité, etc.

Quand faire un diagnostic de plomb avant travaux ?

Si le diagnostic plomb est obligatoire avant la vente d'un bien immobilier, il est nécessaire de savoir qu'il est également obligatoire en cas de travaux prévus dans le logement. Il implique d'analyser le logement, quelle que soit la date du permis de construire. Ce diagnostic a été mis en place pour repérer l'éventuelle présence de plomb dans le bâtiment, et vient en complément du CREP. Dans le cas des travaux, le diagnostic plomb permet notamment de protéger les professionnels qui interviennent sur le chantier, car le plomb représente un risque pour les ouvriers qui doivent mettre en place des mesures de protection en cas de présence avérée.

Dans ce cas de figure, le diagnostiqueur professionnel vérifie les revêtements et autres matériaux, mais ne prononce pas quant au niveau de risque que représentent les valeurs mesurées. C'est le donneur d'ordre qui s'en charge. Notez que sur un chantier, les opérateurs, comme les encadrants, doivent être formés pour savoir faire face à un risque plomb.

Comment faire un diagnostic plomb avant la vente d'une maison ?

Le constat de risque d'exposition au plomb ne peut être réalisé que par un diagnostiqueur professionnel certifié. La réalisation d'un diagnostic plomb doit être envisagée dès lors que vous avez le projet de mettre votre logement en vente ou de mise en location, si le dernier diagnostic a relevé la présence de plomb dans des éléments du logement. 

Le diagnostiqueur examine l'ensemble des revêtements de l'habitation qui peuvent être composés de plomb, à savoir les murs, les plafonds, les fenêtres, les volets, les portes et les plinthes. 

Le professionnel rend ensuite son constat au propriétaire, indiquant la présence de plomb et le niveau de dangerosité de la concentration de plomb. Sachez que cette concentration ne doit pas excéder le seuil réglementaire maximal de 1mg/cm², et l'état de dégradation du support concerné par l'exposition au plomb doit également être décrit.

Le coût du Crep est pris en compte dans le calcul de la plus-value.

Le diagnostic plomb avant la location d'un logement

Diagnostic plomb et location : quelles modalités ?

La réalisation d'un diagnostic immobilier plomb est également obligatoire lors de la location d'un logement dont la construction date d'avant le 1er janvier 1949. Le locataire doit obtenir ce diagnostic lors de la signature du contrat de bail, mais le diagnostic n'a pas besoin d'être mis à jour en cours de bail ni en cas de tacite reconduction.

Il doit dater de moins de 6 ans au moment de la mise en location du logement et doit, comme dans le cas d'une vente, énoncer les éléments éventuellement exposés ainsi que le degré de dégradation éventuelle. Lorsque la concentration de plomb est inférieure au seuil légal, il n'y a pas besoin d'établir un nouveau constat et il suffit de joindre le constat initial à chaque contrat de bail.

Que faire en cas de diagnostic plomb positif ?

Notez que si le diagnostic plomb révèle la présence de plomb dans le logement en location et que les éléments concernés sont dégradés, le propriétaire bailleur se retrouve alors dans l'obligation de réaliser des travaux visant à éliminer le plomb retrouvé. Les travaux doivent être réalisés avant la mise en location du logement et doivent également assurer la pérennité de la protection contre le plomb.

Combien coûte un diagnostic Crep ?

En règle générale, un diagnostic d'exposition au plomb coûte entre 80 et 250 € en moyenne, et ce prix dépend de la surface du logement essentiellement. Notez que le CREP fait partie d'un dossier de diagnostics techniques obligatoires (jusqu'à 11 pour certains logements), ce qui implique généralement un forfait global pour l'ensemble des diagnostics à effectuer.

Ce prix est entièrement à la charge du vendeur ou du propriétaire du logement en vente ou à louer selon le cas.