Audit énergétique : obligatoire pour vendre une maison classée F ou G
L’audit énergétique est depuis 1er avril 2023 un diagnostic immobilier obligatoire lors de la vente d'une maison énergivore. Les maisons concernées sont celles que le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe F ou G. L’audit énergétique guide l’acheteur dans ses travaux de rénovation énergétique.
- C'est quoi un audit énergétique ?
- Quels sont les bâtiments concernés par laudit énergétique ?
- Quand laudit énergétique est-il obligatoire ?
- Quelle est la durée de validité de laudit énergétique ?
- Laudit énergétique oblige-t-il le vendeur à effectuer les travaux ?
- Qui peut réaliser un audit énergétique ?
C'est quoi un audit énergétique ?
L'audit énergétique est un nouveau diagnostic technique immobilier... et un de plus ! Véritable état des lieux détaillé de la performance énergétique et environnementale du logement, l'audit intègre le dossier de diagnostic technique qui accompagne la vente dun logement.
Créé par la loi Climat et résilience daoût 2021, laudit sinscrit dans la politique de lutte contre les « passoires énergétiques » (les logements les plus énergivores), qui doivent, dans les toutes prochaines années, faire obligatoirement lobjet de travaux disolation et déconomie dénergie.
Comment se déroule un audit énergétique ?
L'audit énergétique, qui nécessite au moins une visite du logement :
- décrit les principales caractéristiques architecturales et thermiques du logement et en estime la performance énergétique ;
- formule des préconisations de travaux permettant d'améliorer le confort thermique et la qualité d'air et de parvenir à une rénovation énergétique performante ;
- mentionne, à titre indicatif, l'impact théorique des travaux sur la facture d'énergie ;
- estime le montant des travaux et indique les aides qui existent pour les financer.
Sagissant des travaux recommandés, l'audit énergétique doit comporter au moins deux propositions de travaux de rénovation :
- la première proposition prévoit un parcours de travaux par étapes. La première étape permet de réaliser un gain d'au moins une classe et au minimum d'atteindre la classe E, l'étape intermédiaire permet d'atteindre au moins la classe C tandis que l'étape finale prévoit d'atteindre au moins la classe B ;
- Une deuxième proposition prévoit un parcours de travaux en une seule étape pour atteindre au moins la classe B.
L'audit énergétique concerne la vente de certains logements, essentiellement les maisons individuelles énergivores. L'audit énergétique nécessite une visite de deux/trois heures pour une maison de 100 m².
Quels documents fournir à l'auditeur pour la réalisation de l'audit ?
Pour faciliter l'établissement de l'audit énergétique, il vous est demandé de fournir, si vous en disposez, tout document utile : DPE et autres diagnostics, plans et métrage du logement (loi Carrez), notice technique du système de chauffage/eau chaude sanitaire, justificatifs des travaux réalisés, etc. N'hésitez pas à interroger l'auditeur sur ses besoins !
Quel est lobjectif de laudit énergétique ?
Lobjectif de laudit énergétique est simple : sensibiliser lacheteur à la nécessaire transition écologique et énergétique et aux obligations de travaux qui en découlent. Rappelons que lobjectif de la loi Climat et résilience est « d'accélérer la rénovation de nos logements pour atteindre la neutralité carbone dici à 2050 (...) et permettre que les Français vivent dans des logements décents où ils nont pas froid lhiver et chaud lété ».
L'échéance de 2050 peut paraître lointaine, mais la loi impose aussi que tous les logements atteignent létiquette E dès 2028 ce qui signifie dici là léradication de tous les logements classés F et G ! Or, ces « passoires thermiques », ce sont au minimum 4,8 millions de logements dont 1,8 million dans le parc privé. En matière de location, des interdictions de louer vont également frapper progressivement les logements les plus énergivores.
Pourquoi tant defforts demandés ? Parce que le bâtiment en général et le logement en particulier, cest une importante source d'économie dénergie possible et donc aussi de réduction des émissions de CO2 dans le même temps, le CO2 qui est, rappelons-le, l'un des facteurs majeurs du changement climatique. Et le logement, cest environ 13 % des émissions nationales de CO2. Et oui, lénergie quon ne consomme pas, cest la moins chère, mais aussi la moins polluante !
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Quels sont les bâtiments concernés par laudit énergétique ?
Laudit énergétique ne concerne pas toutes les ventes ! Ne sont visées que les ventes de logements en monopropriété. En clair, il sagit :
- de la très grande majorité des maisons individuelles. Seules sont exclues les maisons en copropriété (on parle parfois de copropriété « horizontale ») ;
- du petit nombre d'immeubles appartenant à un propriétaire unique et comportant plusieurs logements. La très grande majorité des appartements, qui sont soumis au statut de la copropriété, nest donc pas concernée par laudit énergétique.
Par ailleurs, les logements soumis à l'audit énergétique sont ceux qui sont les moins bien isolés et, parmi ceux-ci, sont dabord concernées les « passoires thermiques », cest-à-dire les logements classés dans les catégories F et G par le diagnostic de performance énergétique (voir ci-dessous).
Quel type de bien voulez-vous vendre ?
Est-ce que laudit énergétique remplace le diagnostic de performance énergétique (DPE) ?
Non, laudit énergétique sajoute au diagnostic de performance énergétique et le complète ! Cest justement le résultat du DPE, systématique pour toute vente de logement, qui peut déclencher lobligation de réaliser un audit énergétique.
Si les deux diagnostics portent sur le même sujet, laudit est plus détaillé, plus précis, tant en matière danalyse du logement quen termes de proposition de travaux ; l'audit énergétique est une sorte de super diagnostic de performance énergétique !
Quand laudit énergétique est-il obligatoire ?
Laudit énergétique simpose de manière progressive en fonction de la performance énergétique du logement ; les biens plus énergivores sont les premiers concernés. Ainsi, laudit énergétique doit être annexé aux promesses ou aux compromis de vente.
En métropole :
- depuis le 1er avril 2023 pour les logements classés F ou G par le DPE ;
- à compter du 1er janvier 2025 pour les logements classés E ;
- à compter du 1er janvier 2034 pour les logements classés D ;
En outre-mer (en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte), l'audit énergétique sera obligatoire :
- à partir du 1er juillet 2024 pour les logements classés F ou G ;
- à partir du 1er janvier 2028, pour les logements classés E.
Quelle est la durée de validité de laudit énergétique ?
La durée de validité de laudit énergétique est de cinq ans. Par comparaison, celle du diagnostic de performance énergétique est de dix ans.
Pendant les cinq ans, l'auditeur tient laudit énergétique à la disposition des propriétaires successifs du logement. A la demande du propriétaire, l'auditeur donne des informations sur les propositions de travaux présentées et, si besoin, atteste de la réalisation des travaux présentés dans laudit, sans qu'il soit nécessaire pour le propriétaire d'entreprendre la réalisation d'un nouvel audit.
À quel moment laudit énergétique doit-il être fourni à lacheteur ?
Laudit énergétique est remis à lacheteur au plus tard le jour de la signature du compromis de vente ; le notaire y veille ! Mais en réalité, la réglementation prévoit que l'audit énergétique doit être fourni par le vendeur à l'acquéreur potentiel lors de sa première visite. En conséquence, nous vous conseillons fortement de :
- faire réaliser laudit énergétique dès le résultat du diagnostic de performance énergétique (le DPE doit être réalisé dès le passage de lannonce de vente) ;
- soumettre laudit énergétique aux candidats acquéreurs, au moins lors de la négociation, de manière à ce que vous receviez des offres réfléchies et donc peu susceptibles dêtre ultérieurement modifiées à la baisse.
La remise de laudit énergétique à lacquéreur peut se faire par voie électronique.
Laudit énergétique oblige-t-il le vendeur à effectuer les travaux ?
Non, laudit énergétique, comme cest aussi le cas pour tous les autres diagnostics immobiliers noblige nullement le vendeur a effectuer des travaux ; il s'agit seulement d'une obligation dinformation.
Toutefois, cette information nest pas sans conséquence. En effet, compte tenu de lobligation, à court ou moyen terme, de réaliser des travaux et du coût de ceux-ci, le contenu de laudit énergétique peut être un argument légitime de négociation du prix à la baisse ; les vendeurs de passoires énergétiques nécessitant des travaux coûteux doivent donc sattendre à voir leur logement décoté.
La « valeur verte » dun logement a dailleurs d'ores et déjà un impact sur le prix immobilier, comme en attestent les dernières observations du marché.
Qui peut réaliser un audit énergétique ?
Laudit énergétique est réalisé :
- pour les maisons individuelles : par les diagnostiqueurs immobiliers (qui réalisent déjà lensemble des autres diagnostics) et les architectes ayant accompli une formation spécifique ;
- pour les bâtiments appartenant à un même propriétaire et comprenant plusieurs logements : par les architectes ayant accompli une formation spécifique et les bureaux détudes qualifiés pour cette mission.
Si la réglementation indique que le rapport de synthèse doit être transmis au propriétaire dans le délai d'un mois à compter de la date de visite, en pratique, il sera fourni le plus souvent sous quelques jours, comme pour les autres diagnostics immobiliers. L'audit énergétique est remis sous un format papier et informatique.
Pour faire réaliser l'audit énergétique, vous pouvez faire une demande de devis auprès de notre partenaire AlloDiagnostic ou les contacter au 09 70 69 09 39.
Quel est le prix d'un audit énergétique ?
Le coût de laudit énergétique varie, en moyenne, de 250 à 700 € en fonction du bien et de sa superficie et du diagnostiqueur puisque les prix sont libres. Pour une maison de 100 m², le coût de l'audit est d'environ 350 € TTC.
Ma PrimeRénov' peut-elle prendre en charge le coût d'un audit énergétique ?
La prime MaPrimeRénov' est un dispositif de l'Anah (Agence nationale de l'habitat) qui permet aux propriétaires occupants ou bailleurs d'obtenir une aide financière pour la réalisation de travaux d'amélioration de la performance énergétique de leur logement. Les audits énergétiques sont considérés comme des études préalables aux travaux, ils peuvent donc être éligibles à cette prime, sous certaines conditions.
Sources :
- Article L126-28-1 du Code de la construction et de l'habitation créé par l'article 158 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets ;
- Décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 relatif à l'audit énergétique mentionné à l'article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l'habitation ;
- Arrêté du 4 mai 2022 définissant pour la France métropolitaine le contenu de l'audit énergétique réglementaire prévu par l'article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l'habitation ;
- Questions-réponses sur l'audit énergétique réglementaire (ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires et ministère de la Transition énergétique) ;
- Noublions pas l'audit énergétique ! par David Boulanger (directeur général du CRIDON nord-est).
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