Τι προβλέπουν οι μεγάλοι των ακινήτων

Της Ελένης Μπότα

Σε αντίθετη πορεία από τις διεθνείς τάσεις, όπου η ραγδαία άνοδος των επιτοκίων επέφερε αρνητικά περιθώρια στις αποδόσεις των ακινήτων, προκαλώντας τη διόρθωση στις τιμές αυτών αλλά και ένα νέο κύμα μη εξυπηρετούμενων δανείων, κινείται η ελληνική αγορά ακινήτων. 

Αυτό είναι το βασικό συμπέρασμα δύο μεγάλων εταιρειών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ), οι οποίες τονίζουν ότι η ελληνική κτηματαγορά συνέχισε να προσελκύει σημαντικό επενδυτικό ενδιαφέρον, βασιζόμενη στον υψηλότερο ρυθμό ανάπτυξης της οικονομίας, την ανάκτηση της επενδυτικής βαθμίδας, την πολιτική σταθερότητα αλλά και τα ισχυρά θεμελιώδη που παρουσιάζει. Στο πλαίσιο αυτό, οι τιμές των ακινήτων συνέχισαν την ανοδική πορεία τους, καθώς η αυξημένη ζήτηση, από το εξωτερικό και το εσωτερικό, για ακίνητα σύγχρονων προδιαγραφών δεν καλύπτεται από την τρέχουσα περιορισμένη προσφορά και συντηρεί υψηλούς ρυθμούς αύξησης, αν και ηπιότερους σε σχέση με τα προηγούμενα τρίμηνα.

Σύμφωνα με την Orilina Properties, oι πιθανές μειώσεις επιτοκίων από την ΕΚΤ αναμένεται να αποτελέσουν θετικό καταλύτη για την ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων, όταν αυτές υλοποιηθούν. Σε αντίθεση, πάντως, με την περιρρέουσα ατμόσφαιρα των περισσότερων κτηματαγορών της Ευρώπης, το ενδιαφέρον από εγχώριους και ξένους επενδυτές για ελληνικά ακίνητα καταγράφεται έως τώρα ζωηρό.

Αναφορικά με τα εμπορικά ακίνητα, τα ικανοποιητικά ποσοστά πληρότητας των ποιοτικών εμπορικών ακινήτων που επικρατούν στην εγχώρια αγορά δεν αναμένεται να πληγούν μέσα στο έτος. Τα καταστήματα τροφίμων και τα ποιοτικά γραφεία επιδεικνύουν αξιοσημείωτα επίπεδα μισθωτικών αξιών, κάτι που αντικατοπτρίζεται στα αποτελέσματα αναπροσαρμογής επενδυτικών ακινήτων σε εύλογες αξίες. 

Σχετικά με τον ευρύτερο τομέα των οικιστικών ακινήτων, η πορεία του είναι σαφώς καλύτερη στη χώρα μας από την πλειονότητα των υπόλοιπων ευρωπαϊκών αγορών. Οι τελευταίες είχαν στο παρελθόν καταγράψει υψηλές πολυετείς επιδόσεις, ενώ η τοπική μας οικιστική αγορά αναδύεται –έπειτα από πολλά χρόνια– μέσα από μια μακρόχρονη και επίπονη κρίση. Αναφορικά με το εξειδικευμένο ("niche") οικιστικό κομμάτι, την υπο-αγορά ("submarket ") των νεόδμητων υπερπολυτελών κατοικιών κορυφαίων προδιαγραφών και υψηλότατων εισοδημάτων, αξιοσημείωτη είναι η διεθνής αγοραστική ζήτηση σε στοχευμένες περιοχές των Νοτίων Προαστίων της Αττικής, τάση που δείχνει να συνεχίζει για το 2024.

Aπό την πλευρά της, η Trastor τονίζει ότι κατά τη διάρκεια του 2023 η ελληνική αγορά ακινήτων διαφοροποιήθηκε πλήρως από τις διεθνείς τάσεις, όπου η ραγδαία άνοδος των επιτοκίων επέφερε αρνητικά περιθώρια στις αποδόσεις των ακινήτων, προκαλώντας τη διόρθωση στις τιμές αυτών αλλά και ένα νέο κύμα μη εξυπηρετούμενων δανείων. Στον αντίποδα, η ελληνική κτηματαγορά συνέχισε να προσελκύει σημαντικό επενδυτικό ενδιαφέρον, βασιζόμενη στον υψηλότερο ρυθμό ανάπτυξης της οικονομίας, την επανάκτηση της επενδυτικής βαθμίδας, την πολιτική σταθερότητα αλλά και τα ισχυρά θεμελιώδη που παρουσιάζει. Στο πλαίσιο αυτό, οι τιμές των ακινήτων συνέχισαν την ανοδική πορεία τους, καθώς η αυξημένη ζήτηση, από το εξωτερικό και το εσωτερικό, για ακίνητα σύγχρονων προδιαγραφών δεν καλύπτεται από την τρέχουσα περιορισμένη προσφορά και συντηρεί υψηλούς ρυθμούς αύξησης, αν και ηπιότερους σε σχέση με τα προηγούμενα τρίμηνα.

Τα κεφάλαια των Ανωνύμων Εταιρειών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας και άλλων επενδυτικών χαρτοφυλακίων και εταιρειών ανάπτυξης ακινήτων κατευθύνθηκαν στην πλειονότητά τους στην αγορά ή και ανάπτυξη γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών, με σύγχρονα βιοκλιματικά χαρακτηριστικά, που υιοθετούν τις αρχές της αειφορίας και της βιωσιμότητας. Σημαντικά κεφάλαια προσέλκυσαν επίσης οι εμπορικές αποθήκες (logistics), τα ξενοδοχεία, αλλά και ο κλάδος των εμπορικών κέντρων.

Η διαφαινόμενη διατήρηση του κόστους δανεισμού σε υψηλά επίπεδα επέφερε επιβράδυνση στην έντονη καθοδική καμπύλη των αποδόσεων των εμπορικών ακινήτων κατά το δεύτερο μισό του έτους, ωστόσο αυτές συνεχίζουν να διατηρούν σημαντικό εύρος έναντι των αναπτυγμένων ευρωπαϊκών αγορών αλλά και της μειούμενης καμπύλης των αποδόσεων των κρατικών ομολόγων, διατηρώντας έτσι την ελκυστικότητα της ελληνικής κτηματαγοράς.

Στον κλάδο των γραφείων και των εμπορικών αποθηκών, όπου η εταιρεία επικεντρώνει την επενδυτική της στρατηγική, η ζήτηση για μίσθωση νέων χώρων παραμένει ισχυρή, κάτι που αποτυπώνεται στον υψηλό ρυθμό αύξησης ενοικίων στις κύριες τοποθεσίες εμπορικής δραστηριότητας. Ενδεικτικό στοιχείο της ανισορροπίας προσφοράς/ζήτησης σε νέους χώρους αποτελεί η ικανότητα των κατασκευαστών να μετακυλίουν το σημαντικά αυξημένο κατασκευαστικό κόστος στον χρήστη, γεγονός που εντείνει αυξανόμενα το χάσμα ενοικίων μεταξύ νέου και παλαιότερου αποθέματος κτιρίων.

Ο κλάδος των αποθηκευτικών χώρων/logistics συνεχίζει να αποτελεί τον κλάδο με τις καλύτερες προοπτικές όσον αφορά την περαιτέρω αποκλιμάκωση των αποδόσεων αλλά και τη διατήρηση του ρυθμού αύξησης των ενοικίων στο νέο έτος, υποβοηθούμενος από τις συνεχείς στρεβλώσεις στην εφοδιαστική αλυσίδα (γεωπολιτικές εξελίξεις) αλλά και την άνοδο του ηλεκτρονικού εμπορίου.

Όσον αφορά τον κλάδο του λιανεμπορίου, μετά την περίοδο της πανδημίας, η αγοραστική ζήτηση έχει επανέλθει σημαντικά στις κύριες αγορές εγκατάστασης, ωστόσο τα ενοίκια κατά μέσο όρο παραμένουν σημαντικά χαμηλότερα (άνω του 35%) από τα προηγούμενο υψηλό του 2008, γεγονός που υποδηλώνει ότι δύσκολα θα επιτευχθεί στον κλάδο ένα νέος κύκλος σημαντικών αυξήσεων τιμών σε μεσοπρόθεσμο ορίζοντα, εξαιρουμένου ίσως των αγορών εκείνων που απευθύνονται σε πολυτελή αγαθά. Η αναπτυξιακή δραστηριότητα εμπορικών κέντρων παραμένει χαμηλή και προσανατολισμένη περισσότερο στα εκπτωτικά κέντρα, ανταποκρινόμενη στις νέες καταναλωτικές συνήθειες με έμφαση στην ψυχαγωγία και την αναψυχή.

Όσον αφορά τις προσδοκίες για το επόμενο διάστημα, παραμένουν θετικές, υπό την επίδραση των διεθνών εξελίξεων, των αυξημένων επιτοκίων και αβεβαιότητας, που επηρεάζουν άμεσα την Ευρώπη και την παγκόσμια οικονομία συνολικά. Παράλληλα, η μεταβολή των χαρακτηριστικών της ζήτησης, που ξεκίνησε με αφορμή την περίοδο της πανδημίας, συνεχίζεται μέχρι σήμερα, με συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων και θέσεις να προσελκύουν δυσανάλογα υψηλό επενδυτικό ενδιαφέρον, ενισχύοντας την εικόνα μιας αγοράς διαφορετικών ταχυτήτων. Στον βαθμό που η ζήτηση από το εξωτερικό θα διατηρηθεί και η προσφορά ποιοτικών ακινήτων θα παραμείνει περιορισμένη, οι τιμές εκτιμάται ότι θα συνεχίσουν την ανοδική πορεία τους, ιδιαίτερα στο υψηλών προδιαγραφών τμήμα της αγοράς, συμπαρασύροντας ανοδικά τις τιμές στις δευτερεύουσες αγορές. Οι ρυθμοί αύξησης των αξιών αναμένεται, ωστόσο, να γίνουν ηπιότεροι, με τον κύριο παράγοντα διαμόρφωσής τους να αποτελεί πλέον ο ρυθμός αύξησης των ενοικίων.