Premia Properties: Αγοραστική κόντρα πάνω στη βαριά υποτίμηση της μετοχής

Του Απόστολου Μάνθου 

Σε πολύ δυσανάλογα νούμερα έχει φτάσει πλέον η αντιπαράθεση της πραγματικής αξίας της Premia Properties Α.Ε.Ε.Α.Π.(ΠΡΕΜΙΑ) με την τιμή της μετοχής που συναλλάσσεται στο ταμπλό του Ελληνικού Χρηματιστηρίου. Σύμφωνα λοιπόν με τα οικονομικά αποτελέσματα που ανακοίνωσε χθες η εταιρεία για το πρώτο εξάμηνο του 2023 η  Εσωτερική Λογιστική Αξία Μετοχής (Ν.Α.V./μετοχή) έχει φτάσει πλέον στα 1,68 ευρώ. Σύμφωνα τώρα με το ταμπλό η μετοχική αξία της Premia λαμβάνει τιμές στα 1,18 ευρώ, πράγμα που σημαίνει ότι υπολείπεται από το  Ν.Α.V. της  0,50 ευρώ ή ένα ανεπανάληπτο -42,4% (!).

Μιλάμε για μια απίστευτη υποτίμηση μιας άκρως αναπτυξιακής εταιρείας στο real estate και με αρκετά μάλιστα δραστήρια μετοχή από απόψεως συναλλακτικής κίνησης σε σχέση με τις υπόλοιπες εισηγμένες του κλάδου, την ίδια ώρα που στους επόμενους μήνες ετοιμάζονται να περάσουν την πόρτα της Κύριας Αγοράς του Χρηματιστηρίου άλλες τρεις  Α.Ε.Ε.Α.Π.,  η Noval Property του ομίλου Viohalco, η Trade Estates του ομίλου Fourlis και η Orilina.

Οπωσδήποτε είναι μια "περιέργως" άσχημη εικόνα που αναμένεται όμως με τις νέες εισαγωγές να λειανθεί καταλλήλως καθώς ο κλάδος θα τραβήξει νέες και μεγαλύτερες εισροές επενδυτικών κεφαλαίων.

Το χάσμα δε ανάμεσα στα καλά οικονομικά μεγέθη που ανακοίνωσε η Premia και στην αποτύπωση στην τιμή της μετοχής είναι τεράστιο. Πιθανότατα να οφείλεται στην έλλειψη υπομονής από την  υπάρχουσα κυρίαρχη επενδυτική κοινότητα που θέλει γρήγορη και αλματώδη αύξηση της κερδοφορίας, κάτι που φυσικά δεν υπάρχει  σε καθαυτού εταιρείες μακροπρόθεσμης σταδιακής αύξησης της κερδοφορίας όπως είναι αυτές του real estate. Επίσης, λάθος είναι και η συγκρισιμότητα με κάποιες άλλες εισηγμένες εταιρείες του εξωτερικού μιας που εδώ μιλάμε για μια  Α.Ε.Ε.Α.Π  που δεν έχει στο χαρτοφυλάκιό της κατοικίες αλλά υψηλής ποιότητας ακίνητα, στους τομείς της εφοδιαστικής αλυσίδας (logistics), εμπορικά big boxes, κοινωνικής υποδομής και εξυπηρετούμενων διαμερισμάτων με πληρότητα 100% και συμβόλαια μίσθωσης πολλών ετών που πολύ δύσκολα θα "ανατραπούν".

Για του λόγου το αληθές η Premia Properties, σύμφωνα με τα στοιχεία του πρώτου εξαμήνου του 2023, έχει μέση σταθμισμένη διάρκεια μισθώσεων ακινήτων (WALT) τα 7,2 έτη με μικτή απόδοση των ακινήτων εισοδήματος (gross yield) στο 7,4%. Νούμερα που θα ζήλευαν ακόμα και μεγάλοι πολυεθνικοί όμιλοι στο real estate. Παράλληλα η λειτουργική κερδοφορία παρουσιάζει αυξητική τάση καθώς το adjusted EBITDA, που δεν περιλαμβάνει την αναπροσαρμογή των επενδυτικών ακινήτων σε εύλογες αξίες, έκλεισε για το πρώτο εξάμηνο του 2023 στο +62%  στα 4,9 εκατ. ευρώ, από 3 εκατ. ευρώ που είχε την αντίστοιχη περσινή περίοδο, ενώ άνοδο κατά +37% παρουσίασαν και τα συνολικά έσοδα φτάνοντας στα 9 εκατ. ευρώ από 6,6 εκατ. ευρώ το πρώτο εξάμηνο του 2022.

Επίσης, η εταιρεία εντός του πρώτου εξαμήνου έκανε προσθήκες δύο νέων επενδυτικών ακινήτων. Το βιομηχανικό ακίνητο που φιλοξενεί τις εγκαταστάσεις παραγωγής του φυσικού μεταλλικού νερού ΙΟΛΗ και το αυτοτελές κτίριο στην Ξάνθη το οποίο ανακαινίζεται και θα λειτουργήσει ως φοιτητική εστία. Επιπλέον, αποκτήθηκε ένα όμορο με το Athens Heart οικόπεδο το οποίο εντάσσεται στο πολύ ισχυρό project που ήδη αναπτύσσεται υπό την αναδοχή κατασκευής της ΕΛΕΜΚΑ του ομίλου Mytilineos και αναμένεται να ολοκληρωθεί τον Ιούνιο του 2024. Αναφέρομαι στο συγκρότημα "πράσινων” γραφείων στην Πειραιώς, προϋπολογισμού 50 εκατ. ευρώ και συνολικής επιφανείας 26.500 τ.μ., όπου έχει ήδη σύμβαση μίσθωσης 12ετούς διάρκειας με την ΑΑΔΕ.

Από μόνο του αυτό το project είναι ικανό να ανεβάσει το Ν.Α.V.  της Premia κατά 0,10 με 0,17 ευρώ ανά μετοχή, φτάνοντας δηλαδή έως τα 1,85 ευρώ. Πόση δηλαδή υποτίμηση μπορεί να σηκώσει ακόμα η τιμή της μετοχής. Μήπως τα 1,18 ευρώ που βρίσκεται τώρα η μετοχή είναι μια καταπληκτική επενδυτική ευκαιρία;

Στο μεταξύ μεσοπρόθεσμο επενδυτικό λαβράκι μπορεί να βγάλει και μία δήλωση του προέδρου της Premia κ. Ηλία Γεωργιάδη σε γνωστή κυριακάτικη εφημερίδα σύμφωνα με την οποία δε θεωρεί διόλου απίθανη τη συμμετοχή  των αδελφών Αντετοκούνμπο στο μετοχικό κεφάλαιο της Premia. Άλλωστε το πρώτο βήμα για μια μεγαλύτερη συνεργασία έχει ήδη πραγματοποιηθεί με τα Ελληνικά Οινοποιεία. Η συμμετοχή είναι πολύ πιθανόν να γίνει άμεσα ή μέσω μιας ενδεχόμενης αύξησης μετοχικού κεφαλαίου καθώς ως γνωστόν το asset της Premia έχει ως στόχο για τα επόμενα δύο χρόνια το 1 δισ. ευρώ. Το σίγουρο είναι βέβαια ότι η τιμή δε θα είναι κάτω από την προηγούμενη αύξηση των 1,44 ευρώ και κυρίως με ένα τέτοιο τεράστιο discount σε σχέση με την πραγματική της αξία. Οπότε;

Διαγραμματικά η μετοχή πλησιάζει τη δεξαμενή των αγοραστών που εκτείνεται λίγο κάτω από τα 1,18 ευρώ. Στατιστικά οι επενδυτικές κινήσεις που θα ολοκληρωθούν μέσα στο εν λόγω επίπεδο τιμών αφήνουν σημαντικό περιθώριο κέρδους που μπορεί να φτάσει έως και ένα +20%, όπως έγινε στην ανοδική κίνηση του περασμένου Μαΐου – Ιουνίου προς τα 1,41 ευρώ. Ενδιαφέρουσα από διαγραμματικής απόψεως είναι και η προσέγγιση της κάτω πλευράς του μακροπρόθεσμου πλαγιοανοδικού καναλιού "W” όπου πάντα στις τελευταίες 295 μέρες έβγαζε ισχυρούς αγοραστές.     

* Ο Απόστολος Μάνθος είναι υπεύθυνος τεχνικής ανάλυσης & επενδυτικής στρατηγικής

Το άρθρο εκφράζει προσωπικές απόψεις και δεν αποτελεί σύσταση ή προτροπή για αγορά ή πώληση μετοχών