Le contrat de location non meublée

Le contrat de location vide est le préalable pour toute location d'un logement vide à titre de résidence principale du locataire. Il formalise les relations entre bailleur et locataire. Depuis le 1er août 2015, le bail doit être conforme à un contrat type pour être valable juridiquement.

Propriétaire et locataire se sont mutuellement choisis. Il ne reste plus qu'à formaliser l'accord par la signature du contrat de location. Ce contrat, qui est notamment encadré par la Loi Alur, organise la relation entre propriétaire et locataire et, en cas de petits désaccords, il sert d'aide-mémoire puisqu'il fixe les droits, mais aussi les obligations, de chacune des parties.

Comment remplir et faire un contrat de location vide ?

Pour commencer, sachez qu'un logement vide, non meublé, répond à des critères définis par la loi, à savoir qu'il doit s'agir d'un logement dans lequel le locataire apporte ses meubles et équipements, même si certains sont déjà entreposés dans le logement à son arrivée.

Quelle est la définition d'un logement vide ?

Le contrat de location pour logement vide s'impose à toute location d'un logement loué non meublé à titre de résidence principale du locataire. Il porte également sur les annexes du logement, quand il y en a (cave, parking, emplacement de stationnement, jardin...). Le logement meublé caractérise ainsi celui dans lequel le locataire doit apporter lui-même son mobilier et ses équipements pour aménager le logement.

Si vous laissez du mobilier à la disposition de vos locataires, cela ne change pas le type de bail de location. Car pour être qualifié de meublé, le logement doit être intégralement équipé pour permettre au locataire de s'y installer et d'y vivre sans avoir besoin d'y apporter de mobilier personnel.

Si vous louez un logement non meublé avec une cuisine intégralement équipée, la location ne change pas de nature. C'est bien un contrat de location vide que vous allez signer. De même si vous laissez dans le logement certains gros meubles, comme un canapé-lit ou une armoire, cela ne change pas non plus le type de bail.

Est considéré comme la résidence principale du locataire, le logement dans lequel il habite au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raisons de santé ou cas de force majeure.

Condition de location : où signer le contrat ?

Vous pouvez signer le contrat directement avec votre locataire, à l'aide de notre modèle type. C'est ce qu'on appelle un contrat sous signature privée. Vous êtes donc libre de fixer le rendez-vous où vous le souhaitez.

La plupart du temps, la signature se fait sur place, dans le logement loué. C'est le cas, en particulier, lorsque la location commence le jour où vous signez le bail avec votre locataire. Mais rien n'interdit de prévoir un rendez-vous dans un lieu différent, un café par exemple.

Date de la signature et entrée dans les lieux

La date de signature du contrat n'est pas automatiquement la même que celle à laquelle la location commence. La date de « prise d'effet » du bail est indiquée dans le contrat et peut être postérieure à la date de signature. Vous pouvez demander au locataire de vous verser le dépôt de garantie dès la signature du bail et de l'encaisser immédiatement. Ce dépôt de garantie ne doit pas excéder 1 mois de loyer hors charges.

L'état des lieux, en revanche, doit être fait le jour de la prise de possession des lieux. De même, le premier mois de loyer n'est à régler qu'à compter de la date où le bail prend réellement effet.

Vous pouvez signer un bail le 15 janvier alors que la location ne prend effet que le 1er février. Vous ne remettrez les clés au locataire que le 1er février, et ferez l'état des lieux d'entrée avec lui à ce moment-là. Ce petit différé, entre signature du bail et entrée dans les lieux, présente un intérêt particulier : le locataire doit effectivement présenter une attestation d'assurance dès la remise des clés puisque c'est lui qui devient, à ce moment-là, responsable du logement. Or, pour obtenir une assurance, les compagnies réclament un exemplaire du bail ! Lorsque le bail est conclu avant l'entrée dans les lieux, cette difficulté disparaît, puisque le délai entre les deux dates permet au locataire de souscrire son assurance et donc de pouvoir vous remettre une attestation au moment de la remise des clés. Le locataire s'acquitte ensuite du premier mois de loyer au jour de l'entrée dans les lieux.

Contrat de location entre particuliers : qui signe le contrat de location ?

La réponse paraît évidente - locataire et propriétaire -, avec quelques précisions selon la situation du locataire ou du propriétaire.

Comment rédiger un contrat de location non meublée ?

C'est la loi du 6 juillet 1989 qui fixe le statut des locations vides louées à titre de résidence principale, et qui précise ce que doit contenir le contrat de location. Elle définit des clauses obligatoires et des clauses illégales. Cette loi a été modifiée par des lois successives, et en particulier par la loi Alur du 24 mars 2014.

La loi du 6 juillet 1989 est « d'ordre public » : cela signifie qu'il est parfaitement inutile de rédiger des clauses contraires à ce qu'elle prévoit. Elles seraient alors sans effet. Dans le langage juridique, on dit qu'il s'agit de clauses « réputées non écrites. »

Modèle de contrat de location : les clauses obligatoires

L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 indique que le contrat doit obligatoirement préciser :

• le nom et l'adresse du domicile du propriétaire (ou de son mandataire) ;
• le nom du locataire ;
• la date de prise d'effet du contrat et sa durée ;
• la description du logement et de ses annexes (garage, jardin, cave...) ;
• la destination du logement, c'est-à-dire l'usage qui sera fait des locaux : habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel ;
• l'énumération des parties communes en cas de copropriété (ascenseur, local à bicyclettes ou à voitures d'enfants, aires de jeux, parkings collectifs, piscine, espaces verts...) ;
• le montant du loyer et ses modalités de paiement et de révision ;
• pour les communes situées en zone tendue qui mettent en place l'encadrement des loyers avec un loyer de référence majoré à ne pas dépasser que vous trouverez sur les cartes interactives dans chacun de nos articles consacrés à chacune de ces communes : c'est le cas à Paris depuis le 1er juillet 2019 , à Lille depuis le 1er mars 2020, dans les neuf communes de Plaine Commune depuis le 1er juin 2021 et à Lyon et Villeurbanne depuis le 1er novembre 2021. Vous devez indiquer dans le bail : le loyer de référence majoré et le loyer de référence. Si vous prévoyez un complément de loyer : indiquez le montant de ce complément de loyer et les caractéristiques de confort et de localisation du logement justifiant du complément de loyer ;
• le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, s'il a quitté le logement depuis moins de dix-huit mois ;
• la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat ou depuis le dernier renouvellement du bail ;
• le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu ;
• la surface habitable du logement ;
• à titre d'information : le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard (chauffage, refroidissement, production d'eau chaude sanitaire, éclairage, etc.) en précisant l'année de référence des prix de l'énergie utilisée pour cette estimation.

Si le bailleur n'a pas indiqué la surface du logement loué, ou le loyer du locataire précédent, le locataire dispose d'un mois à compter de la date de prise d'effet du bail pour exiger du bailleur qu'il complète le contrat de location. Cependant, le bailleur n'est pas tenu de mentionner le loyer du locataire précédent si celui-ci a quitté le logement depuis au moins 18 mois.

Contrat de location maison : les clauses habituelles

Outre les clauses obligatoires, le contrat précise également :

• le montant des charges locatives et leurs modalités de paiement et de réajustement ;
• les délais de préavis et les conditions de résiliation du bail par le locataire ou le bailleur ;
• les obligations du bailleur et celles du locataire résultant de la loi, comme celle de souscrire un contrat d'entretien annuel si le logement est équipé d'une chaudière individuelle.

Le bailleur demande, en plus du loyer, une provision mensuelle de charges dont il estime le montant d'après le budget prévisionnel annuel. Il procède ensuite une fois par an à la régularisation de ces charges. Toutefois, en cas de colocation, le bailleur peut désormais proposer un montant forfaitaire de charges.

Baux de location : les clauses illégales

L'article 4 définit une série de clauses inapplicables, même si le locataire a donné son consentement. Il est ainsi interdit :

• d'imposer au locataire comme compagnie d'assurances celle choisie par le bailleur ;
• de prévoir un droit de visite des lieux de plus de deux heures par jour les jours ouvrables dans le but de vendre ou de relouer le bien ;
• de prévoir le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à trois ou six ans minimum ;
• d'interdire au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou d'exonérer le bailleur de toute responsabilité ;
• d'interdire au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;
• d'imposer au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, d'un dépôt de garantie supérieur à un mois de loyer hors charges ;
• de faire supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance, ainsi que les frais de procédure ;
• d'empêcher le locataire d'héberger d'autres personnes dans les lieux loués ;
• d'imposer au locataire le prélèvement automatique du loyer sur son compte en banque comme seul mode de paiement ;
• d'autoriser le bailleur à diminuer ou à supprimer des prestations prévues au contrat sans contrepartie équivalente ;
• d'autoriser le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses du contrat ;
• d'interdire au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux de plus de 21 jours ;
• d'imposer au locataire de souscrire un contrat pour la location d'équipements en surplus du loyer.

Attention, si la surface habitable du logement est inférieure de plus de 1/20e à celle inscrite dans le bail, le locataire peut demander une diminution proportionnelle du loyer. Par ailleurs, si la surface habitable n'est pas indiquée dans le bail, le locataire peut mettre en demeure le bailleur de la mentionner, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du bail. Le bailleur dispose alors d'un mois pour l'indiquer.

Contrat type de location : les clauses abusives

La commission des clauses abusives a également émis une recommandation contenant une série de clauses créant un déséquilibre entre le propriétaire et le locataire. Cette liste n'a pas de valeur juridique, mais un juge sera probablement enclin à reconnaître comme abusive une clause qui y est mentionnée.

Comment faire un bail de location ? Les documents annexes

Différents documents doivent être remis au locataire le jour de la signature du contrat ou dans certains cas le jour de la remise des clés (notamment pour l'état des lieux).

Pour alléger le poids papier du contrat avec ses annexes, deux d'entre elles peuvent désormais être transmises par mail ou par tout autre moyen dématérialisé au locataire, sauf avis contraire de sa part : le dossier de diagnostic technique et les extraits de règlement de copropriété. C'est un petit progrès que l'on doit à la loi Elan du 23 novembre 2018 ! Notre modèle type de contrat de location vide prévoit cette possibilité.

Le dossier de diagnostic technique

Tout propriétaire doit remettre à son locataire un dossier de diagnostic technique (DDT) lors de la signature du contrat de location ou à l'occasion de la conclusion d'un bail de renouvellement (mais pas lors d'une simple tacite reconduction). Celui-ci comprend :

• un diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• un état des risques naturels et technologiques de moins de 6 mois (le formulaire à fournir s'intitule Etat des risques et pollutions) ;
• un constat des risques d'exposition au plomb si le bien a été construit avant le 1er janvier 1949 ;
• un diagnostic de l'installation intérieure d'électricité si elle a été réalisée depuis plus de 15 ans ;
• un diagnostic de l'installation intérieure de gaz si elle a été réalisée depuis plus de 15 ans, ou si le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans ;
• depuis le 1er juin 2020 : un État des nuisances sonores aériennes si le logement est situé dans une zone d'exposition au bruit au voisinage d'un aérodrome.

Le bailleur doit également tenir à la disposition du locataire qui lui en fait la demande un diagnostic amiante, si le permis de construire de l'immeuble a été délivré avant le 01/07/1997. Il est donc nécessaire de faire également établir ce diagnostic pour les immeubles concernés.

Nous vous conseillons de faire réaliser vos diagnostics avant de passer votre annonce de location. Vous les aurez ainsi à portée de main pour les annexer au bail dès que vous aurez trouvé votre locataire. De plus, le résultat du diagnostic de performance énergétique est à afficher dans votre annonce pour améliorer l'information des locataires potentiels.

Les états des lieux d'entrée et de sortie

Locataire et propriétaire ont tout intérêt à dresser un état des lieux, à l'entrée (remise des clés) et à la sortie, comme le prévoit la loi. C'est la comparaison de ces deux documents qui permettra de déterminer quelles réparations seront à la charge du locataire.

En location vide, vous n'avez pas à dresser d'inventaire des meubles, puisque, par hypothèse, vous louez sans mobilier. Toutefois, il est possible de laisser quelques meubles à la disposition du locataire, cela ne change pas la nature du bail. Si vous laissez par exemple des meubles de cuisine ou de salle de bains, un canapé-lit, ou encore une bibliothèque, vous le mentionnez simplement dans le contrat et dans l'état des lieux d'entrée en précisant l'état de ce mobilier.

Attention, si vous laissez des meubles, vous ne pouvez pas demander au locataire de signer accessoirement au bail un contrat de location de meubles avec un loyer supplémentaire.

La loi prévoit qu'un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties dans le mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés et joint au bail. Cela signifie que l'état des lieux doit être rempli et signé par le locataire et le propriétaire. Un modèle type d'état des lieux a été établi par décret.

Une fois établi l’état des lieux d’entrée, si, dans les dix jours, le locataire a des observations complémentaires à y rajouter, il peut demander au bailleur de le compléter avec lui.

La loi Alur permet également au bailleur et au locataire de se référer à une grille de vétusté lors de la signature du contrat de location. Particulier à Particulier vous propose une grille de vétusté.

Les autres pièces à joindre au dossier de location

Pour mémoire,  dans le cadre d'une location, vous devez également annexer au contrat :

• lorsqu'il s'agit d'un logement situé dans un immeuble en copropriété : les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes ; la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges ;
• depuis le 1er août 2015, le bailleur doit annexer au contrat de location une notice d'information relative aux droits et obligations du locataire et du bailleur. Cela n'est en revanche pas nécessaire si vous signez un bail mobilité.

Il est également utile d'annexer au bail d'habitation :

• la liste des réparations à la charge du locataire ;
• la liste des charges récupérables ;
• vous pouvez également faire référence à une grille de vétusté lors de la signature du contrat de location, et l'annexer au bail. Vous trouverez celle proposée par Particulier à Particulier parmi les différents modèles types de contrats proposés.

Si vous avez demandé un garant à votre locataire, nous vous conseillons également de joindre l'acte de caution solidaire au contrat de location que vous allez conserver.

 Quelle est la durée minimum d'un bail de location vide ?

Dans le cadre d'une location vide, la durée du contrat est encadrée par la loi. Il est signé pour 3 ans a minima, à moins que le bailleur puisse justifier de certains motifs qui permettent de réduire cette durée.

Logement vide : la durée du bail pour une résidence principale

Si le logement non meublé est destiné à devenir la résidence principale du locataire, ce dernier doit d'abord être occupé au moins 8 mois par an pour être considéré comme tel. La durée du bail d'habitation dépend ensuite du statut du propriétaire bailleur :

• si le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, le contrat de bail est signé pour 3 ans minimum ;
• en revanche, s'il s'agit d'une personne morale, le bail est alors conclu pour une durée minimale de 6 ans.

À l’échéance, le bail d'habitation est reconduit tacitement pour une même durée ou renouvelé à de nouvelles conditions.

Dans tous les cas, ces durées sont des durées minimales, et le contrat peut parfaitement être conclu pour une durée plus longue à chaque fois. Cependant, quelle que soit la durée fixée, le bailleur ne peut en aucun cas envisager une résiliation du contrat pendant et donner congé au locataire avant son terme.

Quelle est la durée d'un bail de location qui ne porte pas sur une résidence principale ?

Si le contrat de bail n'est pas conclu dans le cadre d'une location de résidence principale, alors la durée n'est pas encadrée par la loi, et les deux parties peuvent choisir librement la durée du contrat, comme c'est le cas pour les locations saisonnières par exemple. En réalité, ce cas de figure concerne essentiellement les locations meublées, mais peut exceptionnellement concerner des logements vides.

La durée réduite, dans quels cas ?

La durée du bail de location vide peut être réduite dans certains cas particuliers. Cependant, afin de bénéficier de cette réduction, le bailleur doit justifier d’un évènement précis et probable (mais pas forcément certain). Par exemple, le motif « raisons familiales » sans indication supplémentaire n’est pas suffisant. De plus, cet évènement doit justifier la reprise du logement. À ce titre, les motifs suivants ont été admis :

• un départ à la retraite justifiant la reprise d’un logement ;
• un retour en France à la suite d’une expatriation.

En présence d’un événement justifiant la réduction de la durée du contrat de location, la durée minimale est d’un an. Dans ce cas, le bailleur doit informer son locataire de la survenance de l’évènement au moins 2 mois avant l’échéance du contrat.

Si l’événement visé ne se produit pas ou que le bailleur n’avertit pas son locataire dans les temps, le bail devient automatiquement conclu pour une durée de 3 ans (ou 6 ans si le bailleur est une personne morale).

Le plafonnement des loyers en zone tendue

Depuis le 1er août 2012, le montant du loyer est encadré dans les communes où le marché est le plus tendu, c’est-à-dire dans l’une des 28 principales agglomérations françaises.

Dans ces communes, le loyer du nouveau locataire ne peut pas excéder celui du locataire précédent. Toutefois, si ce loyer n'a pas été indexé depuis au moins un an à l'aide de l'Indice IRL, il peut être indexé sur la base du dernier indice IRL publié au moment de la signature du bail.

Cependant, dans ces zones tendues, les bailleurs qui entreprennent d’importants travaux peuvent, malgré tout, prendre en compte le coût des travaux qui ont apporté des améliorations à leur logement pour majorer le loyer à la relocation, à condition de respecter les règles requises. De même, si le loyer est manifestement sous-évalué, le propriétaire dispose alors d’une option pour réévaluer le loyer du nouveau locataire. 

L'encadrement des loyers dans certaines villes

Dans certaines communes de la zone tendue, le loyer doit également être fixé dans la limite d'un loyer de référence majoré. C'est le cas à Paris, car c'est la première ville à avoir mis en place cet encadrement depuis que cela est à nouveau possible avec la loi Elan. Le loyer des contrats de location des logements parisiens signés depuis le 1er juillet 2019 doit être fixé dans la double limite du loyer du locataire sortant et du loyer de référence majoré. C'est également le cas à :

• Lille, Hellemmes et Lomme depuis le 1er mars 2020 ;
• Plaine Commune depuis le 1er juin 2021 ;
• Lyon et Villeurbanne depuis le 1er novembre 2021 ;
• Est Ensemble depuis le 1er décembre 2021 ;
• Montpellier depuis le 1er juillet 2022 ;
• Bordeaux depuis le 15 juillet 2022.

D'autres villes pourraient également candidater d'ici le 23 novembre 2022 pour mettre ce dispositif en place sur leur territoire. En dehors de ces « zones tendues », le propriétaire peut encore fixer librement le loyer à la relocation.

Donner congé au locataire

Dans le cadre d'un logement vide, ce dernier constitue généralement la résidence principale du locataire. Dans ce cas de figure, la loi encadre strictement la possibilité de donner congé au locataire, il faut ainsi respecter certaines procédures de forme, de motifs et de préavis.

Quand donner congé au locataire ?

Il n'est possible de donner congé au locataire qu'à échéance du contrat de bail. Quelles que soient la motivation et la situation du propriétaire en cours de bail, il lui est impossible d'envisager de mettre fin au contrat. 

Il est cependant possible de vendre un logement occupé par un locataire en cours de bail, mais l'acquéreur est alors dans l'obligation de maintenir ce dernier dans les lieux et de poursuivre la location dans les mêmes conditions, il ne peut reprendre le logement pour son compte en cours de bail.

Comment donner congé au locataire ?

Pour donner congé à un locataire, il est nécessaire de mettre ce dernier au courant par l'une des façons suivantes :

• Par lettre recommandée avec accusé de réception ;
• Par acte d'huissier ;
• La remise en main propre contre récépissé.

Cela signifie qu'à l'heure actuelle, il est exclu de donner congé au locataire au moyen d'un mail ou d'un texto par exemple. En cas de non-respect de cette obligation, le congé donné au locataire peut être considéré comme nul.

Pensez également à la notice d'information qui doit obligatoirement être fournie au locataire au moment de lui donner congé, si le congé est donné en raison d'une vente ou d'une reprise. Ce document contient des informations relatives aux obligations du bailleur et informe le locataire sur les voies de recours possibles et des indemnisations le cas échéant. 

Quel motif pour donner congé au locataire ?

Un propriétaire bailleur qui souhaite la résiliation du contrat de bail à son initiative doit motiver sa décision et ce motif doit être autorisé par la loi. Il en existe trois :

• si le propriétaire souhaite reprendre personnellement le logement, c'est-à-dire s'il souhaite le récupérer pour l'occuper lui-même ou pour y installer un membre de sa famille. Dans ce cas de figure, la loi va encore plus loin et impose au propriétaire de justifier en quoi le logement qu'il souhaite reprendre correspond à ses besoins au moment où il souhaite le récupérer pour son propre compte ;
• s'il souhaite revendre le logement. Dans ce cas-ci, le propriétaire doit accorder une priorité au locataire si ce dernier souhaite le racheter. Il doit lui accorder un délai de réflexion et le locataire pourra racheter le logement qu'il occupe actuellement en tant que locataire s'il le souhaite ;
• s'il justifie d'un motif légitime et sérieux. La loi ne cite pas ces motifs de façon exhaustive, mais il peut s'agir par exemple du cas où le locataire aurait commis des fautes, comme la sous-location sans en avoir informé le propriétaire, des dégradations réalisées dans le logement ou encore le refus de la part du locataire de réaliser les travaux et/ou réparations qui lui incombent, etc.

Quel délai de préavis pour donner congé au locataire ?

Pour donner congé au locataire, le propriétaire doit respecter un délai de préavis. Il s'agit donc de prévenir le locataire suffisamment tôt afin de lui laisser le temps de se retourner et d'organiser son départ ou éventuellement son rachat du logement s'il s'agit du motif invoqué par le propriétaire et qu'il envisage ce projet. Ce délai de préavis est de 6 mois pour une location vide.

À qui est adressé le congé ?

Le congé est certes adressé au locataire du logement, mais dans de nombreux cas de figure, on relève plusieurs locataires, notamment lorsqu'il s'agit d'un couple. Il s'agit alors de relever le nombre de personnes qui ont signé le contrat de bail. Si les deux membres du couple ont signé le contrat de bail, alors le propriétaire doit adresser un congé personnel à chacun des locataires signataires du contrat. Cette règle s'applique de la même façon, que les locataires soient des colocataires, des partenaires pacsés, des concubins ou des époux.

Dans le cas où il s'agit de partenaires pacsés ou d'époux, ces derniers sont considérés d'office comme cotitulaires du contrat, même si un seul des deux membres du couple est signataire. Dans l'un ou l'autre de ces cas de figure, il est nécessaire d'adresser un congé aux deux membres du couple, même si un seul des deux figure sur le contrat.

À l’inverse, dans le cas de concubins, si un seul des deux membres du couple est signataire du contrat, il n'est pas nécessaire d'adresser une notification aux deux concubins ; seule la notification à celui qui apparaît sur le contrat suffit.

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