Quelles sont les conditions suspensives dans le compromis de vente ?

Quelle est la définition d'une condition suspensive ?

La condition suspensive c'est une clause rédigée dans le compromis ou la promesse de vente dont la réalisation annulera le contrat pour lequel elle a été signée. Les conditions suspensives permettent de faire face aux imprévus qui remettraient en cause la vente. Dans la majorité des cas elles protègent l'acheteur, mais elles ont également pour objectif de prémunir l'acheteur et le vendeur des décisions administratives qui s'imposent à eux.

La clause suspensive doit être le résultat d'une adhésion des deux parties (acheteur et vendeur). Une seule partie ne doit pas pouvoir imposer à l'autre une condition suspensive : on parlerait alors de condition potestative et elle n'aurait pas de validité.

Quelles sont les différentes conditions suspensives ?

Les conditions suspensives générales

Les compromis de vente contiennent presque systématiquement des conditions suspensives. Les plus fréquentes sont :

• la condition suspensive d'obtention d'un prêt ;
• l'absence de servitude d'urbanisme ou d'utilité publique grevant le bien ;
• la renonciation par une collectivité publique à son droit de préemption sur le bien ;
• la situation hypothécaire apurée au moment de la vente.

Les conditions suspensives particulières

Le compromis peut aussi contenir des conditions particulières. Par exemple, si le bien était loué en location vide et vendu suite à un congé pour vente, la vente est conclue à condition que le locataire n'exerce pas son droit de préemption, dans le cas où le vendeur conclurait la vente à un prix inférieur à celui proposé dans un premier temps au locataire.

D'autres conditions peuvent être rajoutées dans le compromis à votre demande pour tenir compte de situations particulières. Un médecin qui achète un appartement pour en faire son cabinet médical à Paris où dans toute ville où l'utilisation de logement en local d'activité doit faire l'objet d'une demande de changement de destination peut, par exemple, peut poser comme conclusion d'une vente avec le vendeur de n'acheter qu'à condition d'avoir préalablement obtenu l'accord de la mairie pour changer l'usage du logement.

Un acheteur qui souhaite faire des travaux d'envergure dans le bien acheté peut demander à bénéficier d'une condition suspensive liée à l'obtention d'un permis de construire.

Certains acquéreurs veulent conditionner leur achat du bien par la vente préalable d'un autre bien.

La condition suspensive d'obtention d'un crédit est-elle obligatoire dans le compromis ?

Oui, lorsque l'acheteur est un particulier, que l'achat porte sur un logement et que l'acheteur achète à l'aide d'un crédit immobilier. La protection s'applique également aux acheteurs qui achètent un local à usage mixte, d'habitation et professionnel, ou un terrain destiné à la construction d'immeubles d'habitation ou mixtes. En revanche, pour tout autre achat, l'acheteur n'a pas automatiquement droit à cette protection.

Les particuliers qui achètent leur logement à l'aide d'un prêt bénéficient donc automatiquement de la clause qui conditionne la vente par l'obtention du crédit.

Cela fait bien sûr peser une incertitude sur la vente. C'est pourquoi la condition est toujours enfermée dans un certain délai : d'après la loi, les particuliers doivent disposer au minimum d'un mois pour obtenir leur prêt. Mais ce délai est beaucoup trop court pour permettre aux banques de leur faire une offre, c'est pourquoi on a pris l'habitude de prévoir toujours au minimum 45 jours.

Actuellement, on prévoit un délai de 2 mois pour la demande de prêt. Ce laps de temps doit permettre à l'acheteur d'obtenir l'offre de prêt de la banque, ou son refus, le cas échéant ! En effet, le délai de 45 jours s'avère vraiment court pour permettre à l'acheteur d'effectuer toutes ses démarches et d'obtenir l'accord formel et définitif de la banque. En d'autres termes, l'acheteur dispose de 2 mois pour faire savoir au vendeur s'il a ou non obtenu ses prêts.

Le détail des prêts qu'il entend souscrire doit être précisé dans le compromis, ainsi que leurs conditions : montant, durée, taux... Ainsi, par exemple, si l'acquéreur achète à condition d'obtenir un prêt d'un montant de 150 000 €, sur 15 ans, au taux maximal de 0,95 %, il ne peut prétexter un refus de prêt sur 20 ans. En revanche, si on lui propose un prêt sur 15 ans à 1,05 %, il peut refuser.

En quoi la condition suspensive de crédit est-elle protectrice ?

En cas de refus de prêt, dans les conditions prévues dans le compromis de vente, l'acheteur pourra faire valoir la réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt pour voir annuler la vente. Pour cela, vous devrez informer le vendeur du refus de prêt de la banque en respectant le délai prévu dans la condition suspensive d'obtention de crédit.

Inversement, si vous renoncez à acheter, vous n'êtes plus tenu d'emprunter. Les deux opérations, acquisition et financement, sont donc intimement liées, et ce conformément aux articles 16 et suivants de la loi Scrivener inscrits désormais dans le Code de la consommation.

Cette clause est protectrice de l'acheteur uniquement, et non du vendeur. Par conséquent, si l'acheteur n'obtient pas ses crédits dans le délai prévu dans le compromis de vente, il peut décider d'acheter quand même, et essayer de trouver d'autres financements (prêt familial ou prêt auprès d'une autre banque). Il prend un risque important, car il devra alors verser une pénalité élevée au vendeur si finalement il n'arrive pas à obtenir les fonds nécessaires. Cette pénalité représente généralement à 10 % du prix de vente du bien, mais peut être plus élevée encore.

Le vendeur ne peut pas librement remettre son bien en vente sous prétexte que l'acheteur n'a pas obtenu ses crédits dans le délai prévu. Il doit au contraire attendre que l'acheteur manifeste clairement sa volonté de renoncer à l'achat.

La renonciation à la condition suspensive d'obtention d'un prêt

La renonciation à la condition suspensive ne se présume pas, elle doit être explicite et écrite. Dans la plupart des cas, elle concerne les acheteurs qui ne demandent pas de prêt, ils doivent l'indiquer dans le compromis.

Certains acheteurs qui disposent de fonds suffisants n'ont besoin d'aucun prêt pour acheter. Pour autant, ils remplissent par ailleurs les autres conditions pour bénéficier de la protection légale de la condition suspensive de prêt (un particulier qui achète un logement...).

Dans ce cas, ils doivent écrire à la main, dans le compromis, qu'ils renoncent à bénéficier de cette condition suspensive de prêt et reconnaître que s'il recourt malgré tout à un prêt, il ne pourra pas se prévaloir de la loi.

Toutefois, cette formalité n'est pas obligatoire si le compromis est signé chez le notaire, car dans ce cas, celui-ci peut indiquer dans le compromis que l'acheteur reconnaît avoir été informé par le notaire qu'en déclarant ne pas emprunter, il ne pourra pas bénéficier de la condition suspensive si finalement il en souscrit un.

Quand mettre les clauses suspensives ?

Les conditions suspensives doivent être mentionnées dès l'offre achat pour que l'acceptation du vendeur se fasse en connaissance de cause.

Le choix des conditions suspensives dépend de la situation de l'acquéreur. Plusieurs cas de figure peuvent se présenter : l'achat est subordonné à un financement soit par un crédit soit par la vente d'un autre bien, l'acquéreur envisage de faire des transformations nécessitant un permis de construire et prévoit une clause pour se prémunir d'un refus de permis, etc. Une fois que les deux parties se sont accordées sur les conditions suspensives, elles doivent être rédigées dans le compromis ou la promesse de vente.

Comment rédiger une clause suspensive ?

Après que les parties lui en ont donné la teneur, il revient au notaire de formaliser les demandes et contraintes des parties dans l'avant-contrat de vente. La rédaction de la clause suspensive doit être la plus précise possible afin qu'en cas de non-réalisation, il n'y ait aucun doute sur l'annulation de la vente.

Par exemple, concernant la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt, doivent clairement apparaître le montant, les conditions du prêt. Si la clause suspensive mentionne un montant, une durée, un taux différents de ceux indiqués dans le refus de la banque, on ne pourra pas dire que la condition suspensive s'est réalisée. L'acheteur perdra alors l'indemnité d'immobilisation versée lors de la signature de l'avant-contrat.

Condition suspensive non réalisée : quel motif pour annuler un compromis de vente ?

Lorsque la condition suspensive prévue dans l'avant-contrat ne se réalise pas, la vente est annulée. L'acheteur doit en informer le vendeur en précisant bien sa renonciation à l'achat. L'enjeu est non seulement l'annulation de la vente, mais aussi le sort du dépôt de garantie versée au moment de l'avant-contrat. Si la condition suspensive n'est pas réalisée conformément à ce qui avait été prévu,  l'acheteur sera remboursé de la somme versée.

Le notaire vérifie la non-réalisation des conditions suspensives

Il revient au notaire de vérifier la non-réalisation des conditions suspensives. Il n'y a pas de place pour l'approximation. La non-réalisation de la condition suspensive doit correspondre à celle inscrite dans le compromis de vente.

Par exemple, s'agissant de la condition suspensive relative à l'obtention d'un crédit, le refus ne doit pas porter sur un montant, une durée de prêt et un taux d'emprunt différent de ce qui avait été prévu dans l'avant-contrat. Les conditions de demande du prêt doivent apparaître dans la lettre de renonciation que l'acheteur va adresser au vendeur.