Qu'est-ce que le pré-état daté, et qui doit l'établir ?

Les acquéreurs d'un logement sont de mieux en mieux informés. La loi Alur a en effet renforcé l’information de l’acheteur qui s’apprête à acquérir un bien situé dans un immeuble en copropriété. Le vendeur doit notamment lui fournir un ensemble d'informations appelé pré-état daté.

À quoi sert le pré-état daté ?

Ces renseignements doivent être transmis à votre acheteur, en principe avant de signer le compromis de vente, afin qu'il achète en toute connaissance de cause. Il pourra ainsi avoir une bonne analyse de la situation financière de la copropriété et connaître les éventuels travaux à prévoir. Des informations essentielles qui lui permettront d'inclure d'éventuelles dépenses à son budget.

Le pré-état daté est-il obligatoire ou pas ?

Pour permettre à tout acheteur d'un lot de copropriété d'être informé sur l'état de l'immeuble, l'organisation et la situation financière de la copropriété, le vendeur doit lui transmettre un pré-état daté. Ce document doit lui être remis au plus tard le jour du compromis de vente. Dans le cas contraire, le délai de rétractation de l'acheteur démarrera seulement le lendemain de la réception du pré-état daté.

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Quel est le modèle d'un pré-état daté pour une copropriété ?

L'article L721-2 du code de la construction précise les différentes informations que doit contenir le pré-état daté.

Les informations financières

• Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente.
• L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.
• Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.
• Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur.

Les informations concernant la gestion de la copropriété

• La copie du règlement de copropriété.
• Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années.
• La fiche synthétique de la copropriété.
• La notice des droits et devoirs des copropriétaires.

Les informations concernant l'état de la copropriété

• Les conclusions du diagnostic technique global (DTG).
• Le carnet d'entretien de l'immeuble.

Qui doit établir le pré-état daté ?

Contrairement à l'état daté qui est un document que les syndics de copropriété sont légalement tenus d'établir entre la signature du compromis de vente et la vente définitive, aux frais du vendeur, vous n'avez pas l'obligation de faire appel au syndic pour établir le pré-état daté. Une réponse ministérielle l'a d'ailleurs confirmé en rappelant que les données à transmettre ont été simplifiées afin de permettre au copropriétaire vendeur de trouver ces informations dans les éléments qu'il possède, sans qu'il soit obligé de recourir au syndic.

Et l'état daté ? Ce document doit être en revanche obligatoirement établi par les syndics de copropriété. Le notaire aura besoin de ce document pour préparer l'acte authentique. Contrairement au pré-état daté à fournir dès la promesse de vente, l'état daté est à fournir au moment de la vente définitive qui a lieu en moyenne trois mois après la signature du compromis de vente.

Combien coûte un état daté ?

Obligatoirement établi par le syndic, aux frais du copropriétaire vendeur, le coût de l'état daté est prévu dans les prestations particulières qui sont listées dans le contrat de syndic et son prix est plafonné à 380 € depuis le 1er juin 2020. Mais en pratique, la très grande majorité des syndics de propriété ont fixé à 380 € le prix de cette prestation. Le prix plafonné est donc devenu la norme.

Le pré-état daté est-il facile à faire pour un syndic ?

Beaucoup de vendeurs font appel à leur syndic de copropriété pour leur fournir le pré-état daté. Dans ce cas, le syndic facture généralement sa prestation au vendeur. Il lui facturera aussi l'état daté qu'il est légalement tenu d'établir plus tard, avant l'acte de vente définitif. Ces informations à la disposition du vendeur ne font pas double emploi, car elles interviennent à deux moments distincts de la transaction : avant le compromis et ensuite avant l'acte de vente définitif.

Le pré-état daté est-il payant ?

Les syndics de copropriété sont souvent sollicités par les vendeurs pour fournir les informations financières qualifiées de pré-état daté. Pour en facturer le coût au copropriétaire vendeur, ils doivent théoriquement avoir intégré la préparation de ce document dans la liste des prestations particulières qu’ils sont susceptibles de facturer aux copropriétaires qui en font la demande.

Le tarif d'un pré-état daté est-il réglementé ?

Le contenu du contrat type de syndic est fixé par décret. Tous les contrats de syndics doivent désormais être conformes à ce contenu. La liste de toutes les prestations particulières que peut facturer le syndic doit y figurer avec le montant de sa rémunération pour chacune d'entre elles. Or l'établissement d'un pré-état daté n'est pas prévu. Un vide juridique qui laisse les syndics de copropriété dans une impasse délicate pour pouvoir légitimement facturer le pré-état daté au vendeur ! Et pourtant « tout travail mérite salaire »...

Quel est le prix du pré-état daté ?

Si vous faites appel au syndic pour avoir le pré-état daté, comptez en moyenne entre 200 et 600 €.

Comment avoir un pré-état daté gratuit ?

Si vous ne souhaitez pas payer les syndics de copropriété pour obtenir un pré-état daté, vous pouvez le faire vous-mêmes. Les différentes données nécessaires sont en effet à votre disposition.

Comment remplir un pré-état daté ?

Ces informations peuvent être obtenues à partir de documents que tout copropriétaire à sa disposition. Elles se trouvent notamment dans les pièces annexes qu'il a reçues avec la dernière convocation à l'assemblée générale. Avec cette convocation, sont adressés les comptes de la copropriété pour que les copropriétaires soient en mesure de les approuver en toute connaissance de cause.

Où trouver ces informations en ligne ?

Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2015, les syndics de copropriété doivent mettre à la disposition des copropriétaires un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble, sauf décision contraire de l'assemblée générale. Il suffit au propriétaire d'utiliser ses codes personnalisés pour accéder aux informations transmises par le syndic. Le vendeur peut ainsi facilement retrouver les documents et informations à transmettre à son acheteur sur le site de sa copropriété. Et le notaire, chargé de la vente du bien, peut aussi demander au vendeur les coordonnées du site pour y trouver les informations requises.

Un pré-état daté peut-il être réalisé en ligne ?

Les documents nécessaires au pré-état daté étant disponibles sur le site extranet du syndic, rien ne vous empêche de réaliser ce document de façon dématérialisée.

À quelle date récupérer les informations financières pour l'acheteur ?

Il suffit que ces données soient à jour des informations contenues dans les annexes comptables transmises aux copropriétaires lors de la convocation à l'assemblée générale. Cette dernière est chargée d'approuver les comptes annuels précédant la signature de la promesse de vente. Ces documents sont joints à la convocation pour l'assemblée générale.