Comment annuler un compromis de vente ?
« Il n’y a aucun mal à changer d’avis, pourvu que ce soit dans le bon sens » (Winston Churchill). Une fois le compromis de vente signé, le vendeur ou l’acheteur – qui se sont engagés l’un à vendre, l’autre à acheter – peuvent-ils le faire annuler ? Et si c’est le cas, quelle est la marche à suivre ? On vous répond.
Il peut arriver quaprès avoir signé un compromis de vente, lune des parties (le propriétaire vendeur ou lacquéreur) décide de faire machine arrière. À ce stade, et bien que le compromis de vente ait scellé lengagement des cocontractants, il demeure possible sous conditions de renoncer à la vente. Mais comme vous allez le découvrir, en termes de droit de repentir, vendeur et acheteur ne sont pas traités sur un pied dégalité.
Le vendeur peut-il obtenir lannulation du compromis de vente ?
Bon, on ne fera pas durer le suspense plus longtemps À la question de savoir si un vendeur peut annuler un compromis de vente, la réponse est non. Irrémédiable. Irrévocable. Définitif. Ce ne sont pas les adjectifs qui manquent pour qualifier lengagement du vendeur après quil a signé un compromis de vente. En clair, il ne peut plus changer davis. Une fois sa signature apposée sur le compromis, un propriétaire sest définitivement engagé à vendre son bien immobilier.
🙋♀️ Sil change davis et ne se présente pas devant le notaire pour signer lacte authentique de vente, il sera mis en demeure de le faire. Si un lapin est une nouvelle fois posé à l'acquéreur et au notaire, ce dernier prendra acte de labsence du vendeur et dressera un procès-verbal de carence. Lacheteur pourra alors saisir le tribunal compétent afin que la vente soit prononcée. Bref, vous laurez compris : à partir du moment où le compromis a été signé, le vendeur na plus dautre choix que de vendre.
Il est important de signaler que le vendeur pourra tout de même obtenir que le compromis de vente soit annulé. Plus exactement, si lacheteur manque à ses obligations (en ne se présentant pas chez le notaire pour la signature de lacte authentique, par exemple, le vendeur pourra demander la résiliation judiciaire du compromis.
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L'acheteur peut-il faire annuler le compromis de vente ?
Contrairement au vendeur, dont lengagement de vendre devient irrévocable à partir du moment où le compromis de vente a été signé, lacheteur a trois portes de sortie à sa disposition sil souhaite renoncer à acheter. Deux dentre n'engendrent aucun coût. Pas la troisième. Mais toutes les trois ont en commun dêtre strictement encadrées par la loi. Pas question, en effet, daccorder à lacquéreur un droit à la légèreté ni à la désinvolture.
👉 Lacheteur annule le compromis pendant le délai de rétractation
⏳ En droit français, lacquéreur dun bien immobilier bénéficie dune protection. Il dispose dun délai de rétractation de 10 jours pour changer davis. Peu importe que le compromis de vente ait été rédigé par un notaire ou entre particuliers. Peu importe aussi que le vendeur soit ou non un professionnel. Lacheteur a 10 jours pour rétropédaler et faire annuler le compromis de vente. Sil se rétracte à temps, lacquéreur na aucune justification à donner et il ne sera pas poursuivi.
Il est utile de préciser que le délai de rétractation commence à courir à partir du lendemain de la remise de l'acte en main propre ou de la première présentation par lettre recommandée (la date denvoi faisant foi) du compromis. Et que les 10 jours de rétractation sont comptabilisés en jours normaux. Ce qui veut dire que si le délai sachève un jour férié, sa date dexpiration sera reportée au premier jour ouvrable suivant. Et que si le dernier jour pour se rétracter tombe un dimanche, le délai sachèvera le lundi.
👉 Lacheteur invoque une condition qui ne sest pas réalisée
Une autre possibilité dont dispose lacquéreur pour se désengager consiste pour lui à se prévaloir de la non-réalisation dune condition. En droit français, une condition suspensive prend la forme dun événement futur et incertain qui, sil ne survient pas, rend caduc un contrat ou un avant-contrat. Si une condition suspensive de prêt a été prévue via une clause insérée dans le compromis et que la banque ne finance pas son acquisition, lacheteur est libéré de son obligation dachat. Il devra tout de même apporter la preuve quil a effectué en temps et en heure toutes les démarches nécessaires pour décrocher son crédit. En invoquant le fait que son dossier de prêt ait été refusé, lacquéreur pourra faire annuler le compromis de vente et sortir de sa promesse sans être pénalisé.
👉 Lacheteur agit hors délai et il a décroché son prêt
Une troisième échappatoire est à la disposition de lacquéreur qui souhaite se rétracter, mais, à la différence des deux autres, elle a un prix. Une fois que le délai de rétractation de 10 jours pendant lequel lacheteur est autorisé à revenir sur sa décision est écoulé, si toutes les conditions prévues dans le compromis se sont réalisées (la banque a donné son feu vert au financement de lachat immobilier, par exemple), lacquéreur peut toujours renoncer à la vente, mais il perd alors son dépôt de garantie. Lequel correspond, le plus souvent, à 10 % du prix de vente du bien. En théorie, le vendeur pourrait poursuivre lacheteur en justice afin de le contraindre à exécuter son obligation. Mais en pratique, lexécution forcée est très peu utilisée car son issue est aléatoire et le bien sera indisponible pendant toute la durée de la procédure
Cest en 2015 que le délai de rétractation a été prolongé, passant de 7 à 10 jours.
Si le compromis ne peut pas être annulé, la vente peut-elle lêtre ?
Si vendeur et acheteur ne peuvent ou ne peuvent plus annuler le compromis de vente, il leur reste la possibilité,sous conditions, dannuler la vente elle-même. Ils pourront, pour cela, sappuyer sur le fait :
- que leur consentement a été vicié (erreur, dol, violence) ;
- que le prix de vente du bien est par trop inférieur à sa valeur sur le marché (laction en lésion est réservée au vendeur) ;
- ou encore que des vices cachés ou des défauts de conformité sont apparus (ces actions en garantie sont lapanage de lacquéreur).
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