En 2024, baisser son prix de vente ou le maintenir ?

Les conditions d’accès au crédit s’améliorent

Si le marché immobilier connaît des difficultés depuis 2022, c'est en grande partie à cause du crédit. En à peine deux ans, on est passé de taux de crédit d'environ 1 % vers des taux d'environ 4,5 %. En parallèle, les banques ont durci les conditions, et exigent un apport personnel minimal de 20 %, le tout pour un dossier parfaitement tenu, cela va sans dire !

Alors même si les intentions d’achat restent fortes, le pouvoir d’achat des acheteurs qui empruntent a été fortement impacté : ils ont perdu 25 % de capacité d’emprunt par rapport à l’été 2022. Cela a deux conséquences :

1. une réduction du nombre d’acheteurs
2. et une baisse de leur budget.

👉 La suite est simple : diminution du volume de vente, puis chute des prix (5 % au niveau national).

Les banques lâchent du lest, le marché immobilier pourrait se détendre ?

Depuis début 2024, on constate un relâchement du côté bancaire, une réouverture du crédit. Actuellement, on est repassé sous la barre des 4 % pour un prêt sur 20 ans, et les bons dossiers peuvent même espérer 3,70 %.

La tendance semble durable, et on peut espérer des taux moyens de 3.5 % d’ici mi-2024. On reste certes loin des taux historiquement bas qu’on a connu les années précédentes, mais la situation s’améliore !

Résultat : L’Observatoire Crédit Logement (CSA) constate une augmentation de la production des crédits immobiliers accordés en janvier et février 2024, ce qui traduit un retour progressif sur le marché de certains acheteurs, et en particulier les primo-accédants.

🙋‍♀️ Alors que faire ?

Attention à l’emballement ! Il faut nuancer l’impact de cette amélioration. Les années de « frénésie immobilière » qu’on a connu en 2020 – 2021 sont derrière nous. On va plutôt assister à un retour à la normale, avec des taux raisonnables et des acheteurs prudents.

💰 La baisse des taux, et l’assouplissement des banques sur les conditions d’accès au crédit vont permettre à certains acheteurs de reprendre leur projet. Mais ils ne vont pas retrouver tout le pouvoir d’achat qu’ils ont perdu depuis 2022, et donc pas la même capacité de financement.

👎 Parier sur la baisse des taux pour maintenir un prix haut n'est pas un bon pari, surtout si vous êtes dans une ville comme Paris. Il faudra s'ajuster, certainement. Il y aura encore des négociations, un peu partout en France, car les acheteurs ont trop perdu en pouvoir d'achat, et les prix n'ont pas assez baissé en comparaison.

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Des disparités locales font fluctuer les prix

Les métropoles sont les villes les plus touchées par la baisse des prix, à commencer par Paris, qui subit une baisse de son prix moyen de 6,8 % sur les douze derniers mois. Un prix par mètre carré qui est passé à 9 778 € en février 2024. D'autres villes font également les frais de cette crise, comme Bordeaux, Marseille ou encore Toulouse.

À l'opposé, on constate une belle vitalité sur les marchés du littoral ou des stations de haute montagne (+ 3,8% sur un an pour les biens à la montagne). La raison est toute simple, non seulement ces biens sont particulièrement attrayants depuis le Covid - où on veut retrouver la nature et la qualité de vie - mais ils touchent également des acquéreurs qui n'ont pas souvent besoin de crédit, secundo accédants, retraités (français ou étrangers) et investisseurs se destinant à la location touristique. D'où la bonne tenue du marché.

👉 Entre les deux, on est plutôt sur une certaine stagnation pour des grandes villes telles que Nantes, Lyon ou encore Montpellier. Des villes qui étaient aussi engagées dans un processus de correction des prix, mais moins spectaculaire qu'à Paris.

🙋‍♀️ Alors que faire ?

Déjà, il est indispensable d’avoir une estimation actualisée de votre bien pour avoir une idée claire de la stratégie à mener. Si votre estimation date de plusieurs mois, il faut la mettre à jour.

👉 Si votre bien est à Paris, il faut être pragmatique et vous ajuster à la réalité du marché, c’est-à-dire à la tendance baissière. Paris n'a pas commencé à baisser avec la crise du crédit, mais avant, au moment du Covid : au-delà des taux, on assiste aussi à une baisse d’attractivité.

👉 Si votre bien est situé en bord de mer ou dans une station de ski, il n'y a pas de raison de vous alarmer, car même les sirènes écologiques (recul du trait côtier, diminution du manteau neigeux) n'effraient pas les acheteurs, et l'appétit pour la mer ou la montagne est toujours le même.

👉 Si vous êtes tenté d’attendre pour mettre en vente, demandez-vous ce que vous attendez. En 2023, il y a eu 875 000 ventes, ce qui est au final dans la moyenne des vingt dernières années. On est certes loin du record des deux années précédentes, mais on est aussi assez loin des vraies années de crises (environ 600 000 ventes). La situation n’est donc pas catastrophique… et le marché n’est pas prêt de battre un nouveau record non plus !

Enfin, n'oubliez pas que les prix ont été multipliés par 3 à Paris, sur 20 ans, et d'environ 2,5 dans la plupart des grandes métropoles. Donc une négociation avec un acheteur solvable n'est pas une offense mais plutôt une opportunité. Car il restera une belle plus-value à la clé !

Comment calculer le prix de votre logement ?

Accédez instantanément à une estimation du prix de votre bien immobilier avec notre simulateur ci-dessous. Pour un résultat précis, veillez à fournir des réponses objectives.

Le cas des passoires thermiques

Le calendrier de rénovation imposé par la loi Climat et résilience allait rendre impropre à la location tous les logements G, dès le mois de janvier 2025. Puis c'était le tour des logements F, qui allaient être interdits de location, à partir de 2028. Et tous ces biens perdaient une valeur très significative sur le marché, une décote pouvant aller de 5 % à 20 %.

DPE 2024 : des milliers de passoires énergiques en moins

👉 Réforme faite, il est possible maintenant de « réévaluer » la qualité énergétique de son bien, via un simple portail web. Une démarche gratuite, disponible pour tous, où il vous suffit de rentrer le numéro de votre DPE pour voir si votre bien gagne une ou plusieurs lettres sur son DPE.

NB : Dans cette réforme, sont concernés uniquement des biens de moins de 40 m², ce qui est logique puisqu’il s'agissait des biens qui étaient injustement classés par l'ancienne méthode.

Que faut-il comprendre ?

👉 Si votre bien gagne en classe énergie, plus besoin d'appliquer la décote. Ce bien peut être vendu comme tous les biens, et intéresser autant les investisseurs (qui veulent louer au plus vite) que les ménages et particuliers, qui n’auront pas à réaliser de gros travaux d'énergie.

La folie des DPE en était arrivée au point que les passoires énergétiques devenaient un produit prisé par les jeunes ménages qui voulaient maximiser leur surface habitable ou encore par les investisseurs malins, qui recherchaient de bonnes affaires. Et tout ça pour rien ! Puisque ce n'étaient pas des passoires !

🙋‍♀️ Alors que faire ?

👉 Si votre bien est classé F ou G, rendez-vous direct sur le site officiel afin de voir si votre bien gagne des lettres. La réforme devrait toucher plus de 140 000 biens, ce qui n'est pas mince ! Vous êtes peut-être concerné.

👉 Si votre bien gagne une ou plusieurs lettres, cela vous donne un levier sur le prix. Vous êtes à même d'annuler la décote, donc d'augmenter le prix, mais ce n'est pas forcément le meilleur pari à faire. Tout dépend de votre situation.

Et les JO, une autre stimulation du marché ?

Avec l’arrivée des JO, pour la première fois en France depuis un siècle, on attend des retombées sur le plan économique... certains se demandent même si ça n’aurait pas un impact sur le marché de l'immobilier. Certains vendeurs misent sur les JO pour effectuer une belle revente, une occasion unique de récupérer les deniers d'un riche américain qui serait tombé sous le charme français. Peut-être.

Alors, c'est vrai, les villes ayant reçu les JO ont pu connaîtres des évolutions importantes sur le plan de l'immobilier. On a pu l’observer à Londres ou à Sydney :

• À Sydney ont augmenté de 60 % en 4 ans, sans qu’on puisse toutefois attribuer cette hausse uniquement aux JO.
• À Londres, dans l'année qui a suivi les JO, 49 % des logements de plus de 1 million de £, situés dans le Prime Central London (les quartiers riches comme Chealsea, Kensington... ) ont été achetés par des ressortissants étrangers.

⚠️ Tous les espoirs ne doivent pas être fondés sur les JO, chaque JO étant régi par « ses règles propres », avec des résultats très nuancés selon les villes. Par exemple, Séoul ou Atlanta n'ont connu aucune évolution positive.

🙋‍♀️ Alors que faire ?

Il faut être franc sur la marge de manœuvre. S'il y a des bénéfices immobiliers, en France, grâce aux JO, ce sera certainement pour les beaux quartiers de la capitale (8e, 6e, 7e...) Et surtout pour les biens haut de gamme, comme à Londres. En revanche, il ne faut pas compter là-dessus pour un bien classique, sans vue ou emplacement premium, et sans prestations haut de gamme.

⚠️ Il n'y a aucune certitude là-dessus, et comme pour le retour des acheteurs grâce au crédit, il faudra un certain temps pour que les ventes se réalisent, un certain laps de temps pour que l'acheteur étranger s'approprie la capitale et le bien en question. Plusieurs voyages peut-être. Un compromis ne sera pas signé entre deux d'épreuve d'athlétisme, sauf coup de cœur de milliardaire !

Vidéo : 1 minute pour tout comprendre au marché immobilier